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經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓
去年按揭市場受惠拆息低企，拆息(H)掛鈎按揭計劃實際利率屢創新低，與傳統最優惠利率(P)為基準的按揭計劃比較，慳息效果顯著。因此市場掀起一股P按轉H按的熱潮，帶動全年新批轉按金額及宗數分別錄得971.2億元及45,477宗，創有紀錄以來的新高。不過受政府推出多項收緊按揭措施及銀行逐步調升按息影響，今年新批轉按金額及宗數已連續三個月下跌。筆者認為，目前市民計劃轉按，要注意息率走勢、罰息期及現金回贈優惠，同時亦要留意房屋政策方面的限制。
升值因素提高按揭門檻
本年3月銀行逐步上調拆息按揭利率，令H按與P按的實質按揭利率距離已收窄至少於50點子，H按慳息優勢相對減少。現金回贈方面，雖然仍可以彌補部分律師費及一般手續費，但已較以往遜色，因此P按轉H按的熱潮有所減退。更重要的是，現時部分物業在轉按時會受收緊按揭措施所限制，舉例業主早年以九成按揭購入一個600萬元的物業，希望在罰息期過後轉為七成按揭，理論上沒有問題。不過假如物業同期升值兩成，市值達700萬元以上，根據新措施限制，物業價值700至1,000萬元的按揭成數上限僅六成，即業主不能轉做七成按揭，貸款額亦不可多於420萬元。故此上述措施出台後，壓抑此類物業的轉按需求。據經絡按揭轉介數字顯示，P按轉H按的客戶比例，已由去年95.9%高位大幅回落至八月份的72.2%。
不過細價物業轉按則未受影響，以經絡客戶為例，何先生在2005年為其價值300萬元的物業簽訂舊有按揭計劃P+4%(P=5.25%)，實際按息5.5%。若選擇轉按至H按，拆息(H)掛鈎按揭利率調升達到H+1.85%，以一個月同業拆息0.22%計算，實際按息為2.07%，明顯較舊計劃著數，故一直沿用此類舊有按揭計劃的業主現階段仍然亦可考慮轉按。
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