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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師張宏業
踏入九月初，香港天氣已有點秋味，晚風徐來確使人有些寒意。筆者住在山邊，早晚已天氣轉冷，深深體會四季的變化。不期然，筆者也聯想到特區樓市是否進入秋天而邁向隆冬呢？
特區政府於今個財政年度開始採用「密集式」賣地，從4月到今天，政府已成功拍出10幅土地和通過公開招標售出9塊地皮，是近年來罕見的現象。但從7月份開始，政府賣地的結果所錄得的土地平均呎價卻不太理想，每每都以市場預測價格的下限交易，已徹底扭轉了近年來政府賣地價格節節上升的勢頭。
在19幅土地中，住宅用地佔了13幅，而商貿/酒店/商業拿下餘下6幅。而且，價格超過10億以上的大型土地逾半共10塊，尤以6月份拍出半山波老道地最為悅目，並且創了近年住宅樓面呎價的新高位。高峰過後無以為繼，三幅巨型「限量地」的成交價都是市場預測的下降，甚至出現了「一口價」成交現象，這表示發展商對賣地的態度趨向觀望和保守，並未延續往日熱烈搶地的表現。但最令人失望的要算港島地王—北角油街的商住用地，其成交價錢是62億多元，是市場人士始料不及的。
重心轉移至非住宅和小型項目
但是同時出現了相反現象，三塊商業用地（分別位於觀塘、九龍灣和紅磡）都錄得不俗的成交呎價，完全符合市場預測價格。另外於9月6日拍出的新界洪水橋丹桂村路的小型住宅地皮卻出價熱烈，由1.96億開價共出162口承接價，終以3.61億成交，可以講是淡市中的可喜現象。從市場成交價格和現場競爭氣氛可以發現商業較住宅地皮受追捧，而小型較大型住宅用地受歡迎，這正說明市場產生了變化，重心點有序地轉移到非住宅和小型投資項目上，正所謂「水向低流」和避險情緒正在增大中。
上述的幾幅土地低價交易加速了同區的住宅樓價調整，較為明顯受影響地區包括東涌、九肚山、北角及將軍澳。區內小業主放盤的取價態度已較為務實，願意接受一成以內的議價空間，買家的反應也是正面的。香港特區的住宅市場其實已一體化，鄰近地區的下調會逐漸拉動附近幾個區份，而會出現「骨牌效應」。正如筆者在本欄目數月前已指出，今年本地住宅樓市已摸頂，餘下的時間正進入有序的調整期，但當按揭利息仍然低企和租金走勢仍然走高之下，樓價大幅回落的可能性不會太明顯，一成以內的回吐是可以預見的！
不少市場人士歸咎住宅地價不理想是土地開發限制太嚴，如限制建成單位數目、建築物總高度、建築物相距的最低要求、地塊要預留通風走道(避免出現屏風樓)、停車位數目限制等等。但筆者明白特區政府釐定出發展條文中，需要全面考慮交通、環保、城市規劃、區域特質才可以確立的，政府也應參考市場的良性意見，令每塊土地都可以達到最佳的發展模式。
住宅樓價下調壓力有增無減
展望第四季，特區政府有機會推出拍賣住宅地主要位於何文田、屯門、香港仔和將軍澳，較大幅地皮是前何文田邨地、前掃管軍營北地、將軍澳66各區。市場的未來焦點主要有二個：前何文田邨的土地可否延續山谷道地王再創新高呢？將軍澳66C1、D1和B2區地皮會否從樓面地價每呎4,000元拾級而下或者出現反彈現象呢？這些結果將牽動大小業主的神經，幫助確定未來取價的策略。筆者相信市場「開細」機會較大，住宅樓價下調壓力有增無減！
筆者在將軍澳三塊地拍賣後應邀到新城電台作直播清談節目，與主持人討論本地店舖和辦公室售價和租金持續上升的負面影響，同意特區政府應積極加推核心區外的商貿用地，以滿足市場需求，長遠平抑商業樓價。政府應推出更多商貿/酒店用地，供發展商拍賣或勾出招標，以保持本地的營商環境的競爭力！
特區內各類物業價格和租金仍然上升實非市民之福，祈望政府可以發揮市場管理者的角色，在外圍經濟「風高浪急」下成功領航特區走向彼岸。
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