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摩根資產管理投資資訊總監崔永昌
本地投資者對房地產投資一向熱衷，但是動輒數百萬的投資並不是每個人都可以負擔得起。加上投資單一地產市場，風險之高也會令部分投資者卻步。故此，一些以環球房地產為主的基金應運而生，不單止入場費可低至數千美元，同時可以透過組合於各地的投資來分散風險。
環球房產復甦創造機會
我們相信環球房地產市場的復甦正為長線投資者創造吸引的機會，環球地產入息基金以環球估值最吸引的房地產證券構成投資組合，為投資者把握高流通性的相關機會。
此外，房地產證券令投資者有機會把握房地產市場的長期回報潛力，同時兼享證券的高流通性特點。往績顯示，如果投資兩年或者更長時間，該資產類別能夠創造具有房地產直接投資特質的表現，包括商業地產所帶來的較高收益回報。
事實上，儘管短期回報可能與傳統股票或債券存在相關性，但隨著投資時間愈長，房地產證券的總回報與房地產直接投資的正相關性會愈來愈高，而與股票的相關性卻會愈來愈低，甚至呈現負相關性。這就說明，在現有投資組合中配置部分房地產證券，可望帶來分散風險的重大優勢。
投資於房地產證券的環球組合，亦令投資者可以參與投資相關度較低的不同地區物業，其優勢在於與任何單一地區的投資組合相比，環球組合有機會提供較低波幅和較高的調整風險後回報。
最後一項值得提及的好處是，在三至五年周期中，房地產和房地產證券投資擁有對沖通脹的能力，加入組合中有助投資者對抗通脹的影響。
長期而言，REITs擁有對沖通脹的強大功能，而當利率剛剛開始上升時，REITs初期受到的影響也通常小於人們所擔心的。
回顧過去，房地產市場在金融危機當中的大跌為投資者創造了吸引機會，當時環球房地產市場經歷了自1990年代初以來最大規模的跌幅，物業價值和基本因素在此之後的復甦可望令投資者受惠。物業表現反彈的範圍極其廣泛，大部分國家和環球主要大都市的房地產市場都出現了空置率下跌和租金回升。
上市房地產股票前景看好
房地產市場的改善落後於股票大市，但目前在物業和公司層面已開始出現現金流增長，反過來又可望刺激未來數年股息率增長超越現金流增長。現金流和股息率增長料將支持上市交易的房地產股票前景看好。
而整個投資流程建基於選股，通過分析師的基本因素研究，在環球各地發掘擁有最吸引價值的REITs和房地產證券。基於公司未來的盈利和現金流預期，可對各地區的股票按價值進行排名，從中發掘價值被市場低估的機會。這項「自下而上」的投資流程，與「自上而下」的宏觀判斷相結合，使投資者得以在不同地區之間比較投資機會。
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