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■樓市「價量齊跌」，內地房地產企業收入銳減，資金鏈「抽緊到極限」。 資料圖片
——「金九」銷售冷清 貴貸清還告急
隨著樓市「限購令」蔓延，內地多個大中城市7、8月連續兩月出現樓價環比下跌勢頭，發展商寄望的「金九」同樣難挽頹勢，「價量齊跌」的訊號令市場對第四季頭關「銀十」難孚厚望。分析指出，限價、限貸及限購等多種措施在成功壓抑樓價過快上漲的同時亦打擊成交量，房企難以完成銷售目標，導致企業原本就脆弱的資金鏈更加危機四伏。 ■香港文匯報記者 涂若奔
評級機構標普上周發表報告指出，內地開發商僅能承受2012年的銷售量下降10%，並預料多數房地產企業面臨嚴峻的流動性資金壓力。標普指，壓力測試顯示如果樓市銷售額下降30%，恒大地產（3333）、世茂地產（0813）等在內的過半內地房地產企業將陷入流動性資金緊張、償債困難的局面。事實上，內地房地產企業今年上半年普遍債台高築。內地媒體早前披露，在A、H股上市的房企平均資產負債率為75.3%，創下近5年來新高。其中，A股房企整體負債總額達1.09萬億元人民幣，同比上漲41%。
央行收緊銀行「水喉」
從內地房地產企業的資本結構來看，融資方式仍較為單一。原本銀行貸款是最主要的融資渠道，但隨著中國人民銀行不斷收緊銀根，中小企業由去年起已紛紛「斷糧」，不少大企業亦因借貸比例遠超於房地產總投資40%的國際標準，無法再通過銀行借貸融資，為此不得不各出奇謀，轉向民間融資、境外債券融資和信託融資這三大「偏方」。
不過這些偏方近期也遇到難題。民間融資渠道雖然方興未艾，但利息成本均高達20%以上，最高甚至超過40%。在房價下挫的態勢下，開發商普遍視為雞肋。另外，境外債券融資則被國家外管局於7月叫停，宣布暫不受理境內房地產企業為其境外子公司在境外發行債券提供對外擔保的申請。
信託融資監控趨嚴
至於信託融資，其一度被內地房企視為「最後的救命稻草」。據瑞信報告披露，包括雅樂居（3383）、合景泰富（1813）在內的大型開發商，去年總共有超過40%的借款是通過信託方式取得。然而信託融資一般需要以項目權益作抵押，然後將地產信託賣給投資者，所得款項通常應該在一兩年後償還。不過，一般地產項目需要較長時間才能建成，導致信託公司需要不斷「籌新款還舊賬」，從而增加風險和成本，並開始引起內地政府的注意。近期盛傳的綠城集團房地產信託業務被調查事件，業內人士普遍將之解讀為內地監管趨嚴的信號，預料這一融資渠道將被大幅收窄。
倒閉潮或明年湧現
在種種不利因素下，不少房企的籌資開始回歸基本面，試圖促銷套現加快資金回籠，以便應對日益嚴峻的債務危機。然而近期樓市「價量齊跌」的態勢，令房企的收入大幅減少，套現計劃嚴重受阻。有業界人士擔心，由於巨量資金長時間套在積壓的商品房上，目前一些開發商的資金鏈已經「抽緊到極限」，包括實力雄厚的大型企業。如若形勢進一步惡化，不排除明年會出現房企的倒閉潮。
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