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中銀國際
越秀地產(0123)2011年收入同比增長70%，核心淨利潤同比增長58%，符合我們的預期，僅比市場預期低6%。這主要是由於2011年未確認收入已相當於我們的2012年全年收入預測。展望未來，我們認為，2012年公司有總值200億-240億元人民幣的物業可供銷售，因此全年合同銷售表現應能保持在2011年的水平。
鑒於租金收入增長和出租率高於預期，我們將廣州國際金融中心的估值上調至125億元人民幣，這將抵消負債率上升的負面影響。因此，我們維持對該股的買入評級和1.81港元的目標價。儘管2012年市場環境艱難，但公司仍有信心實現100億元人民幣的銷售。
料可達100億人民幣銷售目標
目標：鑒於2012年有總值200億-240億元人民幣的物業可供銷售，即使在更為艱難的市場環境下，我們保守的採用50%的出售率，越秀仍能完成100億元人民幣的合同銷售目標（即與2011年水平持平）。
根據交房時間表，預計2013和2014年盈利增長強勁。根據公司的交房時間表，我們預計2011年底和2012年的一些未確認銷售收入將導致2013和2014年的盈利增長非常強勁（兩年年均複合增速約56%）。
評級面臨的主要風險：更多嚴厲的緊縮政策出台；建設進度放緩導致收入確認時間推遲。
物業估值上升抵消負債率高
估值：投資物業估值的上升抵消了負債率高於預期的負面影響。因此，我們維持1.81港元的目標價不變。我們的目標價是基於分部加總現金流折現法，對物業開發和投資物業給予的資產折讓分別為40%和25%。我們的目標價較2012年預測每股資產（4.25港元）折讓約57%，因此，我們維持對該股的買入評級。
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