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■政府分三階段縮減邊境禁區，釋出2,400公頃土地，成為各行各業眼中的肥豬肉。規劃署圖片
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）政府上月中宣佈分三階段縮減邊境禁區，旋即帶來一片尋寶熱，通往解禁地區的沿線物業及地皮價錢應聲彈升，旅行社也想藉「生態遊」分一杯羹，整個解禁釋出的2,400公頃土地更是各路資金眼中的肥豬肉，四大發展商亦一早「插旗」。不過，本報翻查資料發現，政府僅撥出當中的17公頃，約0.7%土地作住宅發展，餘下土地主要作為深圳、香港兩個城市之間的「綠色地帶」。業界認為，政府的邊境發展策略太保守，建議應撥出更多低生態價值土地作發展，以免珍貴土地資源再度荒廢。
屬於首階段開放的沙頭角，沿路一帶屋苑已經受惠，二手樓、丁屋呎價及成交俱升；就連工業用地，有傳將會興建口岸的坪輋，有廠家大手吸納附近的工業用地，地價被搶高五成。市場憧憬2,400公頃新釋出的禁地變成寶地，成為一條與深圳隔河對望的城市帶，節省填海建樓的高昂代價。
坪輋傳建口岸 工業地炒高五成
然而，根據政府的發展藍圖，邊境禁區土地規劃研究中，只撥出約17公頃的土地作住屋發展(部分更不屬邊境範圍)，包括位處缸瓦甫綜合發展區及恐龍坑住宅區內，屬於第三階段開放的邊境禁區，主要涉及深圳防護及收回土地的問題，預計2015年底至2016年初才解禁。
其中缸瓦甫綜合發展區已平整土地，佔地約7公頃，按地積比率約1.5倍計算，未來總樓面達113.02萬呎，最高建築物高度為3至6層高，預料提供600至700伙。另一幅恐龍坑住宅區，位於缸瓦甫綜合發展區東面，面積約10公頃，則計劃發展低密度住宅，最高地積比率為0.75倍，可建樓面約80.73萬呎，預計提供300至400伙，建築物高度為4層。
撇除上述的可供應的1,000伙後，按研究方向，縮減後的邊境禁區範圍內未計劃再闢出其他地方作住宅發展，餘下的土地主要作為深圳、香港兩個城市之間的「綠色地帶」，減少新界及深圳的城市熱島效應。計劃中的其他發展包括馬草壟生態旅舍、落馬洲發展走廊(商業、購物和娛樂用途)、文錦渡發展走廊(跨境貿易、物流、高科技及創意工業)等。
恒地轉吸新界東北農地
於邊境擁有大片農地的恒地，公司執行董事黃浩明批評，政府的發展方向「太保守」，應研究於邊境發展低生態價值的地方，「一些種菜的地方係咪又要保育呢？」若以深港融合的角度看邊境發展，目前的規劃無疑並不足夠。問到縮減禁區後恒地會否擴充地盤，黃浩明笑稱，集團吸納農地的策略亦要跟隨政府的基建，「我地都係搭順風車」。現時恒地主力於已規劃作新發展區的新界東北及西北一帶吸納農地。
測量師：至少撥500公頃起樓
資深測量師陳東岳認為，政府開發邊境應更「大膽」，只撥出17公頃作住宅發展太少，於保留綠化用地的同時，亦要兼顧發展需要。而且邊境禁區因長期封閉，土地業權較完整，政府應利用這一點推出更多土地供應，選擇於保育價值較低的地方適度發展邊境重鎮等。若顧慮郊區保育問題，可發展中低密度住宅作出平衡，建議撥出至少約500公頃發展住宅。
理工大學建築及房地產學系教授許智文亦坦言，邊境住宅地供應太少，但對此做法表示理解，因為邊境一帶土地未經開發，具有生態環保的價值，發展有難度之餘，道路網與社區設施的興建相當花功夫。但他亦認同邊境土地的發展潛力未盡發揮，未來有繼續開發的潛力。
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