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隨著2月二手樓市氣氛轉旺，買賣成交顯著回升，令盤源出現緊絀，個別買家積極追價入市，令近期創新高價成交的新聞佔據各大報章地產版不少篇幅。在此市況的刺激下，有部分業主收回原本放租的單位，令放租盤供應亦出現相對緊絀的局面，供不應求之下，上月租金跌勢得以明顯收窄。
據美聯「租金走勢圖」顯示，2月私樓平均呎租為19.73元，按月僅回落約0.5%，跌幅顯著收窄，為近5個月最少。去年下半年開始，樓市氣氛轉靜，但業主持貨力相對較強，故不少業主未有因此而大幅降價求售，反而轉為長期持有並將單位轉賣為租，令租金於去年8月後持續下滑；惟上月住宅買賣市場轉趨回暖，有部分業主收回原本放租的單位，租盤量減成為上月租金下跌幅度收窄的原因。
值得注意的是，雖然近數月租金走勢下調，但同期樓價亦有所回落，故此期間租金回報率走勢變化不大。在未扣除管理費、差餉及其他費用下，上月租金回報率維持逾4厘水平。
租金回報利差現正數
無疑目前租金回報率未算特別吸引，惟近數年按揭利率一直低企，令租金回報率得以維持高於按揭利率(以P按計算)水平，即所謂的租金回報正利差，意指業主出租單位後將每月收取的租金歸還每月樓按貸款後仍有餘款；反之，業主收取的租金未能足夠支付每月供款，並需要補貼每月樓按的餘額，稱之為負利差，即租金回報率低於按揭利率。
由於美國聯儲局表示低息環境仍持續一段時間，息口短時間內大幅攀升的機會不大，在預期租金回報率未會大跌的情況下，相信租金回報正利差可望得以維持。然而，值得注意的是，息率為影響樓市的其中一項因素，而租金回報率亦可能隨租金下滑而減少，屆時租金回報正利差會因此而收窄，甚至變成負利差，欲入市的置業人士必須要留意風險。 ■美聯物業首席分析師 劉嘉輝
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