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供樓負擔超四成 港府便出招


http://paper.wenweipo.com   [2013-04-15]     我要評論

 香港文匯報訊(記者 顏倫樂)若以供樓負擔比率計算政府對於「合理樓價」的承受範圍,以近兩年推出措施的時間表可以看到,只要供樓負擔水平若超過30%,政府就會開始擔心小市民的承擔能力,超過40%就會「出招」,若超過50%就會「落重藥」。換算成中原樓價領先指數(CCL)來看,意味樓價至少要回落至2009年第4季的水平,政府才會「放心」。

 政府一份呈交予立法會的參考文件中,引用了供樓負擔比率來反映現時的高樓價問題。該份文件中提到:「由於樓價上升幅度遠超收入升幅,按揭供款對住戶入息中位數的比例或置業購買力,在2012年第4季已惡化至約52%,首次超出1992年至2011年49%的長期平均數。倘若息口回升3個百分點至較正常水平,置業購買力便會大幅惡化至68%。」

09年金管局首收緊按揭

 文件轉載一個來源自差餉物業估價署的圖表可見到,供樓負擔比率自2008年第4季金融海嘯後跌落32%的低位後,便一直呈升勢;2009年升穿40%後,開始引起政府注意,同年10月金管局推出首輪收緊按揭措施,2010年8月再推出第2輪。

 2010年第4季供樓負擔比率更升穿40%水平,達到約44%,引起政府憂慮,當時政府立即推出額外印花稅(SSD)「降溫」,金管局亦配合推出第3輪收緊按揭措施。然而,2010年底美國實施的第二輪量化寬鬆措施,大量熱錢湧入推高樓價,供樓負擔比率未有因為「辣招」的推出而回落,反而因為措施令市場供應減少,樓價不跌反升,供樓負擔比率2011年初達到50%的高位。

 及至2011年中,低息環境持續、熱錢持續流入,政府擔心供樓負擔比率會再度飆升,於是推出第4輪收緊按揭,希望「防患於未然」。但事與願違,2011年的供樓負擔水平,雖然曾經短暫回落,但全年一直維持在40%至50%之間。

負擔比率回至32%才放心

 踏入2012年, 樓價一直攀升至歷史高位,市民置業百上加斤。在極低息的不合理樓市環境下,供樓負擔比率一直爬升至第4季的52%水平,回顧歷史,這個供樓負擔比率回到99年第4季水平。

 置業問題成為新政府上台後首要處理的「燙手山芋」,本報統計,特首梁振英的班子由上台至今已經7度出招,當中更有2次增收印花稅,2次收緊按揭等,更將稅項延伸至非住宅物業,落藥速度之快之狠,反映政府希望以「陣痛」,將樓市泡沫的風險降低。

 若將過去政府出招的時間,與中原城市領先指數(CCL)掛u,現時的樓價指數約123點,而2009年第4季金管局首輪出招前的樓價指數約73點,按此推算,即樓價要下跌40%,供樓負擔水平才會回落至32%這個令政府「放心」的水平。

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