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■分析認為，中長期而言，新增供應較多的地區，預計會集中在新界和新市鎮。圖為東涌新市鎮樓盤。彭博社
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
港府面對房屋問題，不斷研究推出新政策，旨在紓緩香港市民對住房需求的壓力。運輸及房屋局決定把私人住宅預售樓花期由20個月放寬到30個月，這項修訂回應了市場的訴求。在實質供應無增加的情況下，市場卻多了新增提前預售的樓花，即是同一時段市場可供銷售的單位增加了，市場焦點獲得擴散。由於多了選擇，買家注意力不會過分集中於某幾個樓盤，藉此有機會令整體樓價上升壓力獲得紓緩。
地建會歡迎這項決定，但指出以往政府審批預售申請需時，即使當局延長樓花預售時間，對加快賣樓步伐幫助有限。近年港府增加批出土地，地政總署處理預售樓花壓力漸增，該署公佈五月份待批住宅樓花有26項共14,975伙，而同月只批出一項共236伙，數據顯示，新申請預售樓花數目呈上升之勢，但獲批數目卻減少。配合新政策放寬預售樓花期，港府或需增聘人手，同步提升效率，解決因申請預售項目積壓而形成的瓶頸狀況。
長策會推算未來10年，預計香港房屋需要供應44.7萬個單位，這是粗略的基本數字，量化了未來十年的住屋需求量，亦為未來10年的房屋供應量設定了基線。目前沒有更詳細資料顯示這個量化數字背後的具體分析，比如更詳細列出上車盤單位和供應給換樓戶的中型單位分別的需求量，這些單位演算成多少樓面面積，這些需求將會來自哪些地區等等，都有待進一步研究和分析。
中長期來說，預計新增供應較多的地區應集中在新界和新市鎮，市區新增供應較少，怎樣滿足市民對市區住房的需求，還是一件頭痛的事。房屋問題與經濟和就業息息相關，只要香港政治、金融、法律等重心仍集中在市中心區，較多市民仍會嚮往住在市區或靠近市區，接近待遇較佳的工作機會，而這種趨勢亦加重了集體運輸系統的每天客運負荷。
考慮到大量新增可發展土地在新界和新市鎮，房屋策略理應獲得長遠城市規劃配合，港府新規劃在研究增加住宅供應時，可同步考慮在新發展區創造更多多元化的就業崗位。筆者提出在邊境設次核心城鎮暨商務購物城的構思，這是一舉數得，一方面可紓緩市區過分擠迫，同時可為新界區居民提供新的多元化就業機會，兼且紓緩了市區與新界之間的集體運輸系統所承受的壓力。港府可帶頭把部分政府中央部門遷往該次核心，附帶有邊境商務購物城的概念，亦可紓緩市區商舖租金的上升壓力。
本港有23萬公屋輪候者，另有逾17萬分間單位住戶，後者有部分正在輪候公屋，筆者認同建臨屋或組件屋作中轉房屋可滿足短期住屋需要，但亦理解目前房屋署建屋資源已承受很大張力。要在市區找空置地建臨屋或組件屋並不容易，如能找到，同一塊地亦可建永久住屋。
既然中轉屋屬臨時性質，筆者建議擴大考慮範圍，比如一些政府GIC備用土地，甚至綠化地或者農地。基於「以人為本」的精神，人類的住屋需求應該凌駕於其他因素而優先獲得尊重，考慮在這幾類土地作臨屋用途，屬於沒有其他選擇的權宜之計。
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