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百家觀點:將軍澳地價急回 樓市恐調整


http://paper.wenweipo.com   [2013-06-28]     我要評論
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■將軍澳區地價兩個月內回落15%,反映發展商對樓市前景作更審慎評估。

香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳

 政府標售將軍澳地皮,由華懋以三十億元奪得,樓面呎價3,654元,相較對上本年四月份,區內另一幅同類用地,中標呎價4,301元,短短兩個月,表面上該區地價下跌15%。雖然兩幅用地的各項條件並不完全相同,但上次競投的部分發展商今次仍有參與入標,他們出價較華懋更低,顯示發展商衡量市場情況變化之後,出價轉為保守,預期樓價有機會同步調整。

 現屆政府施政方針,重點放在改善土地房屋供應等民生問題,今次將軍澳區地價,在短短兩個月內回落15%,可以說部分原因源於港府增加賣地配合各項壓市措施所致。但導致發展商對樓市前景作更審慎評估的,相信與近期外圍因素變化亦有很大關係。當中包括美國聯儲局新一期議息披露,令市場憂慮美國或提早退市,財政司司長曾俊華警告,若有大量資金離開香港,本港可能比美國更早加息,雖然現時未有資金離港跡象,但如果美國的情況改變,這是有可能發生的,故此不能不預早防範加息對樓市及其他市場的衝擊,市場人士和投資者應該小心,做好風險管理。

 其實除美退市陰影之外,另一困擾經濟前景的是近期國內的利淡數據,除了採購經理指數下調,或顯示投資放緩外,國內銀行同業拆息近月居高不下,顯示銀根緊絀,市場憧憬中央政策是否放水,還是趁機整頓銀行體系,藉以調低槓桿程度,尤其收緊濫借的情況。銀行公會主席洪丕正指出,內地息口走勢亦會影響本港息口。

 觀察今次由華懋奪得的將軍澳68B1地皮,30億元的標價是最高價,而其他發展商包括之前已在區內購入多塊地皮的新地及會德豐等,出價低於30億元。今次所造3,654元的呎價是「破底價」,較諸以往自2010年2月開始至今,包括今次總共出售將軍澳市中心以南11幅地皮,這是最低的造價。過往10幅地的造價介乎2012年1月成交的3,810元與2012年11月所成交的4,929元之間。政府稍後推出毗鄰的68B2地皮招標,假若造價與今次相若,差不多可確定這是樓市已轉勢的訊號。

 剛批出的此幅將軍澳限量不限呎地皮,可發展約68萬平方呎住宅外,另可建約14萬平方呎商場,其實它的地理位置不俗,鄰近海邊,雖然距港鐵站較遠,這或許是其他發展商看得較淡的部分原因,與項目定位的考慮有關,賣地條款規限建不少於840個單位,即平均每單位約809平方呎,假如設計部分三、四房約1,000呎大單位,另有部分兩房約600呎單位,近期市道受各種印花稅打擊,特別是15%買家印花稅,豪宅大單位市道受較大影響,發展商投標前作財務可行性分析,該部分大單位要作更長的銷售時間預計,甚至作長期持有的打算,這都影響利息支出及資金回籠的預算,另項目中包括14萬平方呎商場,一般不會賣樓花,業主需作長期持有打算,但這個商場規模不大不小,而位置距將軍澳市中心步程較遠,將來的營運管理或許需要花更多心思。

 今次賣地消息一出,市場信心即時軟化,隨著股市下挫,傳統智慧是股市走在樓市之前,筆者呼籲置業者小心行事,注意事態發展及對自己所能承受的風險作評估,而作出適當部署及行動。近期已見持貨多的資深投資者陸續減磅走貨,藉以減低風險。假若銀行提早加息,而逐步加息趨勢持續的話,港府或有需要調整甚至取消部分壓市措施,避免在外圍市勢回調時,仍然過分壓抑樓市,為市民所詬病。筆者預早在這裡提出,如果樓價回落三成或以上,現時加辣版的額外印花稅SSD以從價方式徵稅,即是蝕讓都要繳SSD,小業主因經濟不景或任何原因想賣樓離場,但假若樓價已跌三成或以上,賣樓所得或許連還銀行按揭都不夠,若果是SSD適用期內賣樓,最後結果是賣樓無所得之餘,還會因為無錢交SSD而不能甩身。 ■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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