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■將軍澳區地價兩個月內回落15%，反映發展商對樓市前景作更審慎評估。
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
政府標售將軍澳地皮，由華懋以三十億元奪得，樓面呎價3,654元，相較對上本年四月份，區內另一幅同類用地，中標呎價4,301元，短短兩個月，表面上該區地價下跌15%。雖然兩幅用地的各項條件並不完全相同，但上次競投的部分發展商今次仍有參與入標，他們出價較華懋更低，顯示發展商衡量市場情況變化之後，出價轉為保守，預期樓價有機會同步調整。
現屆政府施政方針，重點放在改善土地房屋供應等民生問題，今次將軍澳區地價，在短短兩個月內回落15%，可以說部分原因源於港府增加賣地配合各項壓市措施所致。但導致發展商對樓市前景作更審慎評估的，相信與近期外圍因素變化亦有很大關係。當中包括美國聯儲局新一期議息披露，令市場憂慮美國或提早退市，財政司司長曾俊華警告，若有大量資金離開香港，本港可能比美國更早加息，雖然現時未有資金離港跡象，但如果美國的情況改變，這是有可能發生的，故此不能不預早防範加息對樓市及其他市場的衝擊，市場人士和投資者應該小心，做好風險管理。
其實除美退市陰影之外，另一困擾經濟前景的是近期國內的利淡數據，除了採購經理指數下調，或顯示投資放緩外，國內銀行同業拆息近月居高不下，顯示銀根緊絀，市場憧憬中央政策是否放水，還是趁機整頓銀行體系，藉以調低槓桿程度，尤其收緊濫借的情況。銀行公會主席洪丕正指出，內地息口走勢亦會影響本港息口。
觀察今次由華懋奪得的將軍澳68B1地皮，30億元的標價是最高價，而其他發展商包括之前已在區內購入多塊地皮的新地及會德豐等，出價低於30億元。今次所造3,654元的呎價是「破底價」，較諸以往自2010年2月開始至今，包括今次總共出售將軍澳市中心以南11幅地皮，這是最低的造價。過往10幅地的造價介乎2012年1月成交的3,810元與2012年11月所成交的4,929元之間。政府稍後推出毗鄰的68B2地皮招標，假若造價與今次相若，差不多可確定這是樓市已轉勢的訊號。
剛批出的此幅將軍澳限量不限呎地皮，可發展約68萬平方呎住宅外，另可建約14萬平方呎商場，其實它的地理位置不俗，鄰近海邊，雖然距港鐵站較遠，這或許是其他發展商看得較淡的部分原因，與項目定位的考慮有關，賣地條款規限建不少於840個單位，即平均每單位約809平方呎，假如設計部分三、四房約1,000呎大單位，另有部分兩房約600呎單位，近期市道受各種印花稅打擊，特別是15%買家印花稅，豪宅大單位市道受較大影響，發展商投標前作財務可行性分析，該部分大單位要作更長的銷售時間預計，甚至作長期持有的打算，這都影響利息支出及資金回籠的預算，另項目中包括14萬平方呎商場，一般不會賣樓花，業主需作長期持有打算，但這個商場規模不大不小，而位置距將軍澳市中心步程較遠，將來的營運管理或許需要花更多心思。
今次賣地消息一出，市場信心即時軟化，隨著股市下挫，傳統智慧是股市走在樓市之前，筆者呼籲置業者小心行事，注意事態發展及對自己所能承受的風險作評估，而作出適當部署及行動。近期已見持貨多的資深投資者陸續減磅走貨，藉以減低風險。假若銀行提早加息，而逐步加息趨勢持續的話，港府或有需要調整甚至取消部分壓市措施，避免在外圍市勢回調時，仍然過分壓抑樓市，為市民所詬病。筆者預早在這裡提出，如果樓價回落三成或以上，現時加辣版的額外印花稅SSD以從價方式徵稅，即是蝕讓都要繳SSD，小業主因經濟不景或任何原因想賣樓離場，但假若樓價已跌三成或以上，賣樓所得或許連還銀行按揭都不夠，若果是SSD適用期內賣樓，最後結果是賣樓無所得之餘，還會因為無錢交SSD而不能甩身。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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