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用家主導 發展商需出招


http://paper.wenweipo.com   [2013-07-29]     我要評論
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■土瓜灣港圖灣開售至今,累售出402個單位。

 香港文匯報訊(記者 黃子慢)7月份多個新盤推售,反映各地產商已開始掌握一手新例要求,但開價普遍偏向保守,部分甚至低於市價水平,不少新盤還推出折扣優惠吸客。資深產業測量師彭兆基認為,發展商推出優惠的原因,最主要是源於政府早前推出的辣招打壓需求,令現今市場上只剩下用家支撐,對樓市造成較大的影響。他又指,雖美國加息等外圍經濟的不明朗因素都有影響,但預期息口加幅不會太大,認為影響較細。

 他又指,在需求劇減下,發展商手上的項目或將落成的樓盤要推售,或可能需要推出折扣優惠等變相減價的方式才能吸引買家;「發展商無得好似以前咁收起唔賣,或者稱睇好後市呢類講法,已經無呢支歌仔唱。」

過度減價或嚇怕買家

 他認為,發展商續漸需要依靠推出優惠來催谷新盤。因買家最現實,先會「計過條數」。而該些回贈或優惠於計算下、相等於在售價上有折扣時,用家計過認為在負擔能力內,才會有較大的吸引力。

 彭兆基指,現時市場上的炒家已絕跡,而剩下的用家亦為「騎牆派」:樓價升時「嫌貴」,現時情況又怕樓價跌。「這個情況下,只能用減價來吸引他們。」但他表示,過度的減價或會嚇怕買家,因此認為發展商會一步一步推出減價優惠,而非一次性大幅調整售價,因如一次性大幅減價,反而造成反效果,令買家卻步,所以未有出現劈價的情況。

 他續指,新界於未來屬供應量增幅較大的地區,因此減價的壓力會較大,而市區則相對之下減價壓力較少。

吸換樓客須助減稅負

 利嘉閣研究部主管周滿傑亦指出,新盤整體上可能需要減價才可以成功「吸客」,個別的新盤熱銷是因為屬於上車盤,受買家歡迎,減價壓力較細。但換樓客方面,售價1,500萬元以上的樓盤因各稅項的影響,令換樓的成本加大,令該些新盤需推出折扣或減價才能吸引買家。

 周滿傑認為按揭亦為一個關鍵,因換樓客大多手上已持有一幢物業,令其再買樓時可造的按揭成數不多,他建議如可推出一些按揭優惠,或發展商負擔部分的稅項亦可以吸引買家。

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