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新地劈價賣九龍站豪宅「天璽」貨尾，引來市場熱議，期望可打破樓市悶局。然而，以香港發展商之精明，劈價、增優惠後樓價是否便宜了，準買家恐怕還是要細心分析。
事實上，儘管政府過去一年半來連番出招壓樓市，反映本港二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL），去年升幅仍達21.2%，由1月的95.47點升至12月底的115.78點，今年以來，CCL再升4%，由1月的115.6點升至9月底120點，換言之，發展商即使表示以貼二手市價開盤，售價其實仍處於高水平，不見得減價就有便宜貨。
見好即收 減送外地客優惠
以近日話題的天璽第6期貨尾為例，其賬面平均實呎價2.9萬元，表面與現時天璽二手價相若，扣除其新地會、不用二按及用150日付款合共有14%折扣計，實呎價為2.5萬元，然而，過去一年半九龍區二手屋苑樓價升幅24.8%，未計送印花稅前，天璽第6期變相減14%樓價後的實呎價，其實仍比過去一年半九龍區二手屋苑樓價走勢高出10.8%。
新地剛於周日開價後翌日，已加碼30伙，令本周六可供發售單位增至60伙，並將其中指定只限售予香港永久性居民的單位數目由原本8個增加至38個，實行見好就收，減少向境外客送額外印花稅。由此可見，發展商所謂向買家送印花稅，主要是測試市場反應，盡量吸引香港買家出動，營造氣氛，若本周六銷售反應好，不排除新地會加價加推，下一批買家又要高價入市。
同時，新地剛投得上海徐家匯商業地王，投資額高達400億元，為新地有史以來最大投資，加上新地今年上半年賣樓只有約100億元，只完成全年280億元目標約35%，加快現金流及保持盈利增長，新地有必要趕快推售已為現樓的天璽第6期貨尾，以便即時入賬，有利保證集團的盈利來源。
地價每呎三千 利潤豐厚
麥格理的研究報告指，新地劈價推售天璽貨尾單位對新地是正面之舉，原因是在市場低潮時期，持有資金優於維護毛利率表現，且以優惠價推盤亦有助提高新地的市場份額。該行預期，天璽銷售額將跌至81億元，毛利率亦降至67%，但仍然是相當高的利潤。
AMTD證券業務部總經理鄧聲興亦認為，新地劈價賣天璽貨尾可打破現時樓市的拉鋸局面，目前一手或二手樓成交的交投都較冷清，豪宅是重災區，有發展商率先將價錢拉下來，理論上可令成交活躍。況且天璽的地價每呎不足3,000元，現時賣2.9萬元一方呎，利潤仍相當豐厚，但鄰近即將開售、由會德豐地產及新世界合作於柯士甸站上蓋的The Austin訂價則會受影響。 ■香港文匯報記者 梁悅琴
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