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■城大建築潘永祥批評，那些指樓價沒有跌的業界人士「毫無邏輯」。資料圖片
香港文匯報訊 (記者 顏倫樂、梁悅琴) 本港樓價高居不下，有市民認為辣招無效，城大建築科技學部高級講師潘永祥接受本報訪問時卻以非常肯定的語調說：「辣招絕對有效，唔止，我可以講係『十分有效』。」他認為若政府當初不推出辣招，今日樓價可能更高，那些指樓價沒有跌的業界人士「毫無邏輯」。
他以最近新盤天璽的推售為例，發展商新地推出減稅措施：「你看現在發展商只是幫手付七成稅，馬上超額認購幾十倍，之後加幾次價都仍然有人買。現在只係幫手付七成辣稅，假設新盤提供百分百減辣，以此視作政府取消辣招，你可以想像市場對於新盤將會有多麼瘋狂，而新盤售價又會否止於目前這個售價？」
政治生態礙「加辣」空間
潘永祥以跑步減肥比喻：「有好多人覺得跑極步都減不到肥，但你試諗下，如果你不跑步，是否會更胖？一樣道理。」樓價不跌反升，豈不是有「加辣」空間？潘永祥表示，目前的政治生態，加辣會引起更大的社會怨氣，尤其過去一年入市的業主，要面對樓價突然下跌，肯定會走出來反對，民生角度很難說服市民接受。
美退市機會大 置業量力
後市方面，他估計若美國退市一直「拉拉扯扯」，樓價半年內不會出現大跌，最多只跌5%至10%，但若美國明確釋出退市決心，本港加息下，樓價可能於消息出台後半年急跌20至30%。他又指，美國退市機會大，市民必須評估風險，並衡量目前是否有急需入市，再作決定，始終後市跌的機會多過升，「如果是我就不會而家入市」。
房屋發展研究中心研究員姚松炎認為，政府出招目的是想減少高位進場人數，屬風險管理，若從此角度看，政府的招數已收效，尤其是令交投量大降。他指出，近期發展商以送稅優惠吸客，出現一手盤搶二手客，成交量其實無升過，購買力仍然好少，只是「塘水滾塘魚」，因此毋須再出招。
辣招封住逃生門 陷兩難
但他亦擔心措施可能帶來反效果，形容「政府想消防員救火，知道火熱，不想有人走入火場，因此閂門，無人再走入火場，但若有火警，會焗死火場內的人。」情況正如現時買家不敢買樓，賣家亦賣不到樓，政府救一班人，同時亦害死一班人。他表示，政府若沒有靈活政策配合，好容易出現「悲劇」，若有隻大黑天鵝出現，如像1997年亞洲金融風暴等令樓價短期內急跌30%的情況，買家見要付重稅，自然不肯入市，樓為非流動性資產，賣家賣不到樓容易遭銀行逼倉，最終變成負資產。
投行巴克萊指出，隨着家庭收入和租金增長減緩，同時房屋供應增加，本港樓市將出現1998年以來第一個真正滑坡，樓價在2015年底前將下挫至少30%。該行予本港樓市的評級為「負面」，並預測寫字樓價格或下跌20%，但商舖可能持平。瑞銀、美國銀行、Jefferies Group LLC等投行近日都預測本港的樓價到明年底可能至少下跌20%。
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