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■農曆新年過後，短短時間內，圍繞香港樓市的一連串利淡消息紛陳。圖為香港的高樓大廈。法新社
陳東岳 香港專業人士協會副主席及資深測量師
農曆新年過後，短短時間內，一連串消息傳出，包括天榮站流標，元朗新盤比去年三月劈價34%搶客，新一批「白居二」入市遲緩。最新消息，屯門兩幅住宅地截標以回歸後該區新低價的二千餘元呎價售出，種種事例似乎預示樓市向下調整之勢逐漸形成。
經濟活動是群體傾向的反映，當市場上愈來愈多人相信前景偏淡時，自然大家所作的經濟決定亦趨向保守。在一片看淡聲中，筆者卻有另一番看法。目前看淡的理據主要和美國聯儲局逐步退市，令新興國家產生金融動盪有關，其實近日該局新任主席耶倫出席聽證會時已強調，美國整體經濟改善，但勞工市場復甦「遠未完成」，並重申，就算失業率跌穿加息門檻，不一定會立即加息。
大劈價減磅現象料不多見
筆者不能排除香港會被抽資影響，但就算因此引致銀根抽緊而要加息，只要不是迅速跳級加息兩厘以上，對樓市的衝擊仍是有限。以目前香港的經濟底子，對供樓人士來說還是能夠承受的範圍之內。況且港府實施雙辣招及信貸資料庫等措施，投機炒賣住宅已幾乎絕跡，雖然現時二手市場疲弱，但相信因囤積單位借貸過度而要大幅劈價減磅的現象不會多見。
天榮站流標及屯門地低標價都是發生於新界西北，港府宣布持續推地，不排除發展商留力，待市區較優質地段推出時，才更積極投標。另外，標價低的原因亦與建築費大幅飈升有關，有人告訴筆者，出到1,800元一日，仍然請不夠紥鐵模板工人，尤其單幢樓沒有規模效應，新界地區高層建築，建築費要預最少每呎3,500至4,000元，而且一日工程未招標，都未知道實際建築費是多少。但現時賣樓已不能像昔日般，定價可以比二手市場溢價若干，基本上要以低價加優惠再送部分印花稅，還要面對競爭對手搶客，故此在競投住宅用地時，作為風險管理，一般都要預樓價會跌，而建築費會升，所以對投標地價的評估，自然愈來愈低。
關注市區靚地會否低價成交
近期事態發展，發展商減價清貨，應該會取得一定成績，但或許亦會減慢手頭上的項目進度。要留意未來港府賣地時，假如市區靚地仍是只能以低價成交，甚至持續流標，加上屆時或會出現加息，港府或有需要調整各項辣招及減慢賣地步伐，重新激活樓市，以免整個樓市停頓之餘，賣地所得及樓市相關的稅收亦大幅下降，影響庫房收入。
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