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■分析認為，香港明年樓價上升幾成定調，只不過是上升幅度多少而已。 資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
於12月19日，香港發展局局長陳茂波公布了下季賣地計劃，連同「一鐵一局」項目在內，將推出6幅住宅用地，約提供2,800伙。如果細心計算今財政年政府總體住宅供應量，可以發現會達到不俗的2.10萬伙，超過近期內建屋目標1.88萬伙。
回顧過去4個政府財政年度，可建住宅單位數目(含政府賣地計劃、「一鐵一局」項目及私人補地價及重建項目)分別是18,816伙(11/12)、16,410伙(12/13)、18,034伙(13/14)及20,650伙(14/15)，平均年供應量可達18,478伙，非常接近年目標之18,800伙，基本上政府已「交出成績」。
不過再具體分析單項供應量，則發現以政府賣地計劃供應源最踏實，平均年產約9,000伙，但是以「一鐵一局」計劃最不穩定，由11/12及12/13雙年度各單年產量4,200伙，暴跌到13/14年的720伙，經過政府出口警示後才於今年度急升上歷史性的12,300伙，但也會大幅減少下個財政年度的「一鐵一局」供應量。另外，一個微妙變化也令人擔心是私人補地價及重建項目近年呈現下跌趨勢，從11/12年的約6,670伙，下降至12/13及13/14年雙年單年供應量少於4,000伙，而今財政年度更預計只有2,000伙，只及高峰期的三成。
私人項目供應料維持今年水平
綜合分析，2014/15年土地供應能夠「超額」完成，且有效地拉高過去四年總供應量及年均量，基本上得力於「一鐵一局」項目超標完成，但隨着大型鐵路項目幾乎完全「上馬」，尤其是將軍澳86區，下年度政府要達標只有依賴本身政府賣地計劃及私人項目的有效補足，可以想像其困難程度不低。筆者更加大膽推算，私人項目供應量會持續低企，僅僅維持今年水平，對整體供應量幫助有限。近年私人補地價及重建項目長期不被重視是「有跡可尋」，原因眾多，包括樓價持續攀升使地價高企、重建門檻需被降低但市場人士普遍不積極參與、農地更改用途手續複雜且時間難掌握、村屋找地及興建程序未有簡化且時間不短等等。特區政府實應進行深入研究並設法「激活」私人項目數目重回正常供應量，這才可以有效補足年供應量的缺口，達到中長期年產量穩定的目標。
「一鐵一局」後續供應難樂觀
拆解「一鐵一局」的今年供應量，不難發現鐵路項目尤其將軍澳86區的供應量已經達9,600伙，是今年達標的主要來源。可喜的是最近推出的日出康城6期反應仍然熱烈，共收到23份意向書，涵蓋幾乎所有大型開發商，一眾活躍中型企業以獨資或夥拍中資發展商合資及一些以前不太會參加政府賣地的個別發展商(大部分是從前的市區收建舊樓專家)，這已說明特區未來開發活動會高度集中於政府賣地計劃中的。再者，市建局亦共產出約2,700伙土地供應源，成績不俗。總計今年度「一鐵一局」已經佔全年總供應量近6成，比近年只有2成多水平，明顯大幅提高。除了日出康城還有約7,000伙供應外，明年「一鐵一局」項目主要來自西鐵元朗站上蓋及觀塘市中心重建項目，但是可建後續的供應量會較為短缺，使人擔心。
從最近公布的中原城市領先指數，讀者可以發現「佔中行動」對本地樓市影響已告一段落，且可望持續至明年首季，明年樓價走向視乎政府可否給市民信心未來幾年住宅供應量仍可持續穩定「達標」。美國QE行為已告終，相信全球息口只會向上，但端視加息周期時間表何日正式啟動，是明年第二季還是更加被推遲呢？可幸的是中國經濟明年會放緩，流入本地樓市的熱錢會有所減少，這對明年特區住宅樓價壓力有所紓緩。無論如何，內地及港澳地區經濟仍處於上升周期中，區內投資活動仍然不俗，香港樓價是「易升難跌」，2015年特區樓價上升幾成定調，只不過是上升幅度多少。
「佔中」活動暴露年輕一代對未來經濟的「無力感」，收入追不上樓價上升，社會上流機會減少，對特區經濟活動被「邊緣化」的憂慮。在餘下任期，特首實應立刻正視新生代的經濟需求，切實推出扶助青年的系統性經濟方案。這才是「長治久安」方法，免得反對派藉故讓「佔中行動」再次「死灰復燃」，特區和諧社會及法治價值再被破壞！年輕一代應該給予特區政府較長時間推行相關政策，以「和平共容」態度共同面對未來經濟衝擊。
聖誕節將至，祝願各界人士放下分野，迎接普天同慶節日，2015年會比今年更加平和和安全！列位看官，聖誕快樂，新年進步！
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