以史為鏡：地產界：股市樓市福禍相依

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■布少明指股市與樓市的關係密不可分。 曾敏儀 攝

香港文匯報訊（記者 顏倫樂）港股近期狂牛亂衝，街頭巷尾人人講炒股，個個「股神」上身。不過美聯物業住宅部行政總裁布少明對大升市卻頗具戒心：「仲記得96-97年、06-07年幾個牛市，當時我做新界區，有幾個同事Resign（辭職）去專職炒股票，話股市日日升，覺得炒股好易搵錢，但最後都係輸咗要返嚟打工。」

布少明表示，暫時香港尚未見到這種瘋狂炒股的現象，但當股市繼續上升，連小市民亦覺得「唔買唔得」的時候就要小心，歷史不斷重複，小市民只是「大鱷的點心」。他笑指：「近排同我家姐食飯，佢係普通師奶嚟，我問佢有冇買股票，佢話覺得好高冇買，我即刻覺得好安全。」

股樓升跌均密不可分

布少明表示，港股過去歷經過多次牛市，由恒指與樓價的走勢來看，股市與樓市的關係均密不可分，股市向好，樓市亦跟隨上升，好像1997年金融風暴前，當時股市升至高位時，樓價亦攀升至頂點，多年來僅得少數時候因其他原因，例如科網股熱潮等，股樓才會各走兩端。他回憶指，1997年金融風暴之前股樓齊升，但當時炒風異常熾熱，大家只看樓價升幅，不去看租金回報與供款的關係，「總之買樓就實升」，許多人買樓「10個煲只有5個至6個蓋；嗰時做代理，無兩三層喺手會被人笑。」

今日的股市和樓市難以與1997年直接比較，因為當年炒風強勁，今天卻有SSD令短炒風氣大減，市場以用家為主，極有實力，失業率低，且低息環境未變，銀行體系相對穩健，加上按揭成數不高：「依家好多人畀到七八成首期。」布少明認為，即使今天經濟突然大幅波動，股市大瀉，樓市亦不會出現大規模爭相劈價。

恒指追落後料上四萬

股市與樓市相比，他認為股市近年變得更易受到內地經濟表現、外圍因素等影響，「難睇過樓市」。因為上升周期可以好短，升市時入市亦會相當波動，快上快落，1個月內可以由升變跌；買樓短期回報雖然較小，但相比之下較穩定，通常升跌會是一個長周期。

最近港股急升，布少明認為只是開始，預料大市仍可再升約一兩年，恒指更有機會衝破歷史最高位約3.2萬點，邁向4萬點大關：「股市都衰咗7年啦，2008年至今年初一直落後樓市。」

他預期股市短期爆發力強勁，樓市則因為過去數年「升凸咗」，今年雖然仍會上升，但升幅不及股市。今年美聯物業看好豪宅物業，認為股市上升會首先利好豪宅，加上豪宅近年升幅大落後，今年或借機追回，預料今年次季豪宅樓價或有5%至10%升幅。

雖然對後市樂觀，但布少明卻未計劃此時買入股票或沽售手持股票圖利：「我去年底170蚊都有買港交所，依家升到300蚊，但我睇長線，所以無諗住賣。」他目前的投資組合中，八成為樓宇，只有一成多是股票，現階段亦無意增持。