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經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
近年銀行在按揭市場之競爭白熱化，某程度上因為貸款規模大幅萎縮所致。銀行為爭取市場份額，紛紛推出按揭優惠提升競爭力，當中以現金回贈最為普遍，其次是超市禮券，而其他優惠則包括高息存款戶口，或相關銀行之信用卡免簽賬等。由於優質客戶最高可享1%現金回贈，已觸及金管局指引水平，因此銀行積極提供額外優惠予客戶之舉動，旋即引起金管局關注。
貸款規模全盛期一半
回顧2010年按揭市場全盛時期，全年新取用按揭貸款額高逾3,000億元以上，然而隨着政府推出多項收緊按揭及樓控措施政策，2011年至今每年新取用按揭貸款額僅徘徊1,500億元至2,300億元，雖然表現仍優於2006年前每年不足1,500億元規模，但旺市時代明顯已不復再，加上財務機構加入市場競爭，銀行紛紛推出按揭優惠以爭取市場份額。
以往銀行之間的競爭主要集中在按揭產品及息率方面，舉例2009年至2010年期間，息口呈下調趨勢，促使銀行優化按揭產品提升競爭力，傳統以來P按計劃最多業主採用，但隨着最優惠利率P跟隨美國息率跌至最低位，在減無可減的情況下，銀行逐將戰線伸延至息率較有彈性H按計劃，故H按計劃使用比例節節上升。及至2011年底，有大型銀行牽頭加息，不過銀行加息步伐並非一致，故出現按揭價格戰，畢竟按揭息率已貼近歷史低位，減息空間實在有限，與此同時不乏財務機構相繼加入市場分一杯羹，銀行紛紛推出額外優惠以增加市場份額，包括超市禮券、高息存款戶口及信用卡免簽賬優惠等，讓客戶有多元化的選擇。
北水來港添市場動力
根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，今年5月現樓及樓花按揭註冊量雙雙下跌，因為政府年初推出新一輪收緊按揭措施所致，令樓市成交短暫受壓。現樓按揭註冊錄得7,561宗，較4月的8,107宗下跌6.7%，該月樓花按揭按月更急跌超過三成至只有619宗。5月按揭市場競爭白熱化，四大銀行現樓按揭市佔率合共按月下跌0.8個百分點至65.8%，至於中小型銀行市佔率則增長至34.2%，差距稍為收窄。筆者認為，5月按揭註冊主要反映收緊按揭措施後市況，買家採取觀望態度，窒礙成交。而隨着北水來港，刺激豪宅市場成交，為樓市增添動力，而措施威力亦見淡化，其後發展商加快推盤，買家入市步伐更加快，料6月按揭數字將會回升。值得注意，金管局早前發出指引表示關注銀行提供之樓按優惠，個別大型銀行已暫停相關額外優惠，料競爭力將隨之而減弱，對中小型銀行有利，相信市佔率期後會出現調整。
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