|
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
當局就「洪水橋新發展區」最新規劃作諮詢，目前區內物流業及露天倉庫佔地不少，港府有意興建多層式物流工廈，並鼓勵相關業戶搬遷上樓，釋出原有「棕地」作新發展區用途。有報道，港府將進行營運者的「運作調查」，藉以了解其遷入多層工廈的需要，同時着手做技術及財務可行性研究。
物流業是香港的重要經濟支柱之一，在徵用露天倉儲等用途所使用土地時，有必要考慮重置該些用途到合適的地方，但境內可供選擇不多，有可能的無非都在新界靠近邊界的地方，假如選擇郊野公園或綠化帶，遇到的社會反對聲音必然很強大，故此在考慮到物流業在交通運輸條件及地理上需要靠近邊境口岸等要求，在洪水橋發展區原址及隣近地區建高層物流區，不失為選擇不多的一個可供選擇方案。
或興建多層式物流工廈
洪水橋新規劃中，有37公頃土地指定作現代物流設施用途，據悉亦會在發展區北面預留24公頃土地，可能興建多層式物流工廈，安置港口後勤、物流業、露天貯存及廢物回收四大界別營運者，以騰空這些「棕地」。
筆者近日與一位資深物流界朋友討論，興建多層物流大廈這個課題。綜合意見後，藉本文與大家分享。多層物流大廈並非新鮮事物，目前在荃灣、葵涌、沙田小瀝源等地區都找到，都是多年前已建成，一般來說，都是地盤面積較大，選址靠近貨櫃碼頭及直達寬闊交通幹道，便利重型貨車出入及節省能源。
在設計上來說，多層物流大廈都需要在內外交通運輸環節作周全考慮。比如有內車道直達部分樓層甚至全部樓層、車道的設計既寬闊而樓底高度及斜度都適合重型車輛通過，停車場各類型車位充足數量，樓宇結構強大，客貨用電梯分區域而數量要充足。為避免租戶爭用貨運電梯上落貨，可考慮分層設專用貨??，而貨??內籠面積及高度足夠，其他配套設施如電力供應充足、客戶郵件收發中心、電子資訊中心甚至穿梭巴士服務及餐飲食堂等。葵涌的「永得利廣場」就是一個很好的例子，可供實地觀摩和借鑒其具體設計。
可以較低廉租金吸引用家
目前棕地上的業界對新發展區徵地有反對聲音，或者可以待多層物流大廈概念更多具體情況知悉後，再作深入探討。歸根究底，就算新的多層式物流工廈如何適合用家使用，租金的考慮還是重要的 ，假設在現時樓市狀況下，如無發展商願意發展這一類項目，由政府出資興建及將來由政府部門聯同業界組織共同管理，以較低廉租金吸引棕地用家上樓，都是值得考慮的。筆者認同，由此所釋出的棕地帶來的總體社會效益（包括賣地收益），都會遠超於所付出的直接成本。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
|
