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新供應迎高峰 租金明年看跌15%
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）有調查指本港多達58%的無殼蝸牛估計未來十年難以上車 ，但差估署最新數據顯示樓價及租金終於見頂回落，轉角市下會否為租客帶來福音？有代理行統計本港50大屋苑近兩個月的供款與租金表現，赫然發現11月「租平過供」屋苑多達14個，月增75%。業界預測明年「海量」2萬個新盤落成，創10年新高，租盤料將湧現，加上美國加息機會大，預料月租與供款差距勢將逆轉，「供平過租」的現象將不復再，取而代之是「租平過供」，明年租金將大跌15%。
據利嘉閣研究部提供資料，近月「租平過供」有上升趨勢。統計50大屋苑數據，10月「租平過供」的屋苑仍只寥寥8個，佔整體比例16%，但11月數量已急增75%至14個，佔比28%。各區指標屋苑中，以九龍區增長速度最快，由原來沒有「租平過供」屋苑，至11月急增至4個。港島區亦由2個增加至5個，新界區則由6個微跌至5個屋苑出現「租平過供」。
加息或加劇逆轉差距
業界人士指，假設美國來年累計加息1厘，再加上明年多達2萬個新盤落成，而不少二手業主亦選擇轉賣為租，三項因素加在一起，勢必導致市場上租盤氾濫，拖累租金跌勢加劇，屆時「租平過供」的屋苑將更多，最終造成漣漪效應，樓價缺乏租金支持下，整體樓價會出現更大幅度回落。
美聯物業首席分析師劉嘉輝近日分析，近年租金追不上樓價升幅，不過低息環境下，租金回報率仍有2厘至3厘，仍高於2厘左右低水平按揭利率，租金收入仍能支付樓按供款，尤其對早年在樓價較低位時置業的業主，其享有的租金回報率更高。
劉嘉輝說，目前低息環境未變，加上預期加息步伐溫和，不少業主仍抱「寧出租莫賤賣」心態，年內租盤供應較去年多，加上租賃旺季結束，需求減少令租金添壓，若明年息口調升，屋苑月租與供款差距逆轉，有機會扭轉過去多年「供平過租」的現象。
他表示，過去18年，本港樓市曾經歷兩次主要調整，二手樓巿於1997年及2008年見頂，及後樓價與租金雙雙高位回調，惟兩者跌幅迥異，按揭利率與租金回報率成箇中關鍵。
租金回報撐樓價關鍵
翻查資料，樓價1997年6月底見頂，至1998年6月底，期間暴跌逾40%，同期租金跌約25%，樓價跌幅遠超租金，乃基於當時炒風盛行，投資者持貨多，當時租金回報率縱有4厘至5厘，但按揭息率高達9厘，金融風暴後一度扯高至逾11厘，意味業主租樓收入難抵樓按供款，無險可守下，劈價求售個案普遍。
反觀2008年樓價於3月底見頂，至2009年3月底，下跌約16%，同期租金則跌約21%。租金跌幅超樓價的原因，乃其時樓市炒風相對收斂，加上按揭利率徘徊低位，最高僅得3.25厘，而租金回報率達5厘左右，業主有力收租供樓，令巿場放租單位增加，加重租金下行壓力。
樓價跌幅或大於租金
經濟學者關焯照表示，造成「租平過供」的情況，主要是因為租金跌幅較樓價快，但認為情況仍屬短暫性，因為未來樓價跌幅估計會加劇，當樓價下跌幅度大過租金，「租平過供」屋苑的增加速度又會有所減慢。他又說，供應增加下，加上加息影響，未來租金亦勢必下跌，預測明年租金下跌約15%，但預測同期樓價跌幅會更大，可能跌20%或以上。
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