置業錦囊：市建局權力欠制衡(二之一)

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國森地產集團董事 許畯森

香港有一個很特別的局，叫市區重建局，顧名思義推動市區重建，但這個局成立14年來卻爭拗不絕。猶記得當年局方在補地價政策上必須與發展商睇齊，故早期項目要依足程序向政府補回地價，結果於荃灣萬景�葍等婸k足60億元。經此慘痛一役，除了造成巨額虧損，亦令政府極為尷尬，最終更給予市建局一極大優惠，日後無論於更改土地規劃用途或收回公眾地帶及街道時，都有補地價政策優惠。

免補地價 穩賺無賠

在免補地價前提下，做任何項目基本上都穩賺不賠。舉例市建局在收購舊樓時務求把地盤規劃得更完整，會把地盤變成三面單邊，故會同時把一些公眾地方及街道納入重建範圍內，地盤地積比率馬上由7.5倍提升至10倍。

假設該地盤面積為1萬呎，而同區一手樓均價為呎價12,000元、建築成本為呎價2,500元，發展商自行開發的話，必須向政府補回2.375億元地價。若在同樣情況下，由市建局與發展商合作，局方在招標時已可直接向發展商收取2億多元地價，無須補回給政府。試問未開發已有上億元可袋袋平安，不論是小規模的單幢項目或如灣仔一類大型項目，都肯定不用賠錢吧？

收購舊樓 無權反對

其次，市建局於收購舊樓上有極大的權力，例如它不需要集合最低業權份數便可運用法例強行收回土地，任何人亦無權反對。縱使有上訴賠償機制，亦只屬內部申訴，加上市建局的賠償指引只適用於自住業主，任何投資出租或空置單位一律不屬此範圍，賠償金額只為象徵式。

按市建局公佈的例子，假設一個住宅單位的市值為80萬元，如業主作自住用途，可得200萬元賠償。但如業主只是把單位空置或者出租，就只得140萬賠償（見表），這明顯是變相剝削有產階級去補貼其他市民。

一直以來，公眾都認為市建局以市價賣樓「公平公正公開」、更形容其無須任何業主同意的強行收購為「神聖任務」，但另一方面卻將同樣以市價賣樓的發展商形容為「地產霸權」、把取得八成業權後強拍餘下單位的收購商說成「強搶民產」。倘發展商真的是霸權，市建局距「專橫」亦不遠矣。