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劉炳章 團結香港基金會顧問團成員 前長遠房屋策略督導委員會成員
梁振英出任特首以來，他及其團隊對香港未來的房屋政策制定短中長期策略，發展局和房屋及運輸局積極覓地建屋，土地供應增加，房屋供應亦陸續增加。未來5年，政府興建的公營房屋單位約9.71萬個，當中資助出售單位2.04萬個。另外，未來3至4年一手私營單位約8.7萬個，是2004年9月以來新高。顯然，經過3年的運作，特區政府針對房屋問題的措施漸見成效。
行政長官梁振英發表任內第四份施政報告，一如外界所料，特首就房屋政策着墨不少。當然，社會上仍有不少聲音指梁振英出任特首3年多，樓價仍高企，基層上樓無望，劏房戶年年增加，似乎特區政府對房屋政策所講的比所做的更動人。
住屋問題困擾香港市民多時，特首梁振英今年在施政報告中提及，住屋仍然是香港最大的民生問題：「樓價高、租金貴、居住面積狹窄、劏房蔓延、輪候公屋的申請個案創新高。」有市民抱怨，現時樓價高企，青年人難以置業，基層輪候公屋長時間上樓無望。然而，市民所抱怨的似乎在不知不覺間出現變化。雖然樓價仍然高企，但正如特首在施政報告中提及，現時房屋供應明顯增多，樓價和租金近來開始回落，更重要的是扭轉了市民對樓價和租金只升不跌的心理預期。
增置業階梯加快房屋輪轉
除了推動公營及私營住宅土地供應外，現屆政府在房屋政策中其中一個亮點是增加置業階梯。特首在去年的施政報告中，提出綠表置居先導計劃，以先導計劃形式出售給主要為現有公屋租戶的合資格「綠表」人士，單位定價比傳統居屋低廉，成為了公屋與居屋之間的新置業階梯。措施能在沒有減少公屋的供應的情況下，讓綠表人士有更多機會置業，部分公屋住戶通過「綠置居」成為業主後，便能騰出公屋單位，加快公屋輪候者上樓機會，所以這個新資助房屋模式起到扶貧作用。另一方面，「綠置居」對樓宇買賣有嚴格限制，例如「綠置居」單位在首次轉讓日期起計首兩年內其售價將訂於房委會出售單位的原價，而在首次轉讓日起計的第三至第五年為經房屋署署長評估的市值扣除購買時的折扣等，這樣有助防止有人把「綠置居」作炒賣用途。
至於中長期的發展，特區政府為下一代建立土地儲備，又提倡發展新界東北地區、北大嶼山一帶及維港以外海域進行填海，以及發展岩洞和地下空間等，都是為香港未來提供更多土地作發展之用。例如，古洞北和粉嶺北新發展區、東涌新市鎮擴展、洪水橋新發展區，以及元朗南發展共可供應超過19.7萬個單位；重新規劃將軍澳第137區80公頃土地的發展，以1公頃可提供250至300個單位，估計項目可提供2萬多個單位。另一方面，現屆政府對改變土地用途表現積極，自前年施政報告公佈後，政府物色到約150幅具發展房屋潛力的用地，過去2年，政府已向城規會提交63幅用地的法定圖則修訂建議，估計可供興建約74,400個單位，包括42,500個公營房屋及31,900個私人住宅單位。當中46幅估計未來提供約41,000個單位的用地，已完成法定規劃程序。
壓抑樓價特首展政治勇氣
由此可見，梁振英為首的現屆政府，在覓地建屋方面所下的工夫實在不少。須知道，地產是香港經濟舉足輕重的行業，不少本港財團都參與房地產項目發展。特區政府積極增加土地及房屋，又推出「雙辣招」等壓抑樓市炒風措施以平抑樓價，或多或少損害了各大財團的利益。以梁振英為首的特區政府為解決住屋這個重中之重問題，正正是觸碰了大財團的「奶酪」，正如特首所言此舉的確需要很大的政治勇氣。
外界可能只關注現屆政府住屋問題，但特區政府積極尋找土地，又豈只單單顧及住屋問題呢？除房屋用地外，特區政府同時增加經濟用地供應，例如古洞北和粉嶺北新發展區、東涌新市鎮擴展、洪水橋新發展區，以及元朗南等地區，預計可提供超過780萬平方米商業或工業等用途的樓面，創造近24萬個不同行業的職位，為新界區居民提供更多就業機會。此外，今年施政報告提及中環美利道多層停車場，還有金鐘廊重建及銅鑼灣加路連山道政府用地，都會改作商業發展。業界估計，加路連山道政府用地會提供100萬平方呎的商業樓宇面積；中環美利道多層停車場在改建後亦會供應45萬呎商業樓宇面積。增加商業樓宇土地供應意味着什麼呢？去年一份關於全球寫字樓租金的報告中，土地稀缺的香港成為亞洲甲級寫字樓租金昂貴的城市，全球排名第二，這個「世界一流」的租金水平，實際上是削弱香港的競爭力，掣肘香港的商業發展。政府釋出商業樓宇土地，又規劃九龍東成為第二商業中心，就是為了解決香港商業「土地不足」的根本問題，為香港商業提供更好的發展條件。
降「麵粉價」有利市民置業
也許大眾對今年施政報告大多聚焦房屋及土地供應的內容，但今年報告中有一亮點值得大家注意，就是對建造業的着墨。近年建造成本持續上升，很大程度上與本地建築工人數目不足有關。建築工人不足，令工人工資上升之餘，建築時間愈長整個發展項目的成本會愈來愈高，這也是地產商口中「麵粉價」（即項目成本）高企的原因。施政報告提倡加強協助招聘本地建造業工人、在保障本地工人優先就業和工資水平的前提下輸入勞工，以及參考外地做法，引入外地承建商及顧問公司，擴大本港建造業整體工程承辦能力，避免工程價格因承辦力不足而上升等，實際上就是為了加快建築項目完成速度以及降低建築成本。
大家不妨想像一下，當土地供應增加，建築成本下降，建築項目完工速度提升，代表着房屋供應會有所保證。供應多了，建築成本下減了，「麵包」價格自然也會下降，市民置業也不會像現在這麼困難。所以，現屆特區政府為房屋問題及長遠土地供應所播下的「種子」，可預期會陸續獲得收成。
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