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中銀國際股票研究部聯席董事 劉宇聲
兩年前的2014年，中國內地房地產市場經歷了一場深度調整。在此背景下，呼和浩特於同年6月放開限購，開啟了本輪政策支持的序幕。隨後，除一線城市之外各地相繼取消限購。而同年9月30日「認貸不認房」的新政則把大多數二套房的按揭最低首付比由60%下調至30%，令積累多年的改善型需求逐步釋放。同時，伴隨着降息降準的保駕護航，樓市於2014年底至2015年初見底。
2015年，中國內地商品住宅銷售面積達到11.2億平米，是僅次於2013年的歷史第二高位。即使三線城市也大多取得了明顯的同比成交增長。就房價而言，根據中國國家統計局70個大中城市房價指數，截至2016年1月，一線城市平均房價已連續上漲11個月，二線城市連續9個月上漲，而三線城市，雖然平均房價指數並沒有上升，但也止跌6個月。房地產市場的回暖已是不爭的事實。
樓市回暖未改政府支持態度
值得注意的是，以往樓市在回暖後通常面臨政策的收緊，例如2010年4月的「新國十條」和2013年2月的「國五條」。而此次回暖後政府卻未改對地產支持的態度。繼去年12月中央經濟工作會議定調去庫存後，兩會期間發佈的政府工作報告又將支持居民住房合理消費列入2016年重點工作。
這裡固然體現了本屆政府去除不必要的行政限制，發揮市場決定性作用的理念，但客觀上則更多的是由於樓市成交向地產投資傳導作用的弱化，對於經濟增速所帶來的壓力。過去樓市回暖半年左右新開工增速必然加快的規律在本輪周期似乎還沒有展現出來。我們留意到一個有趣的現象：2009年的大規模刺激政策，對地產投資的推動作用大於其對樓市成交的作用。（見圖）
之前過快的地產投資增長，一方面堆積了庫存，另一方面帶來了後期經濟增速放緩的風險。因此，政府的政策目標既要去庫存，又要保證投資不能下降得太快，去庫存應該是個軟着陸的過程。2015年12月14日召開的政治局會議提出，要化解房地產庫存，但同時也要保持有效投資力度。要達到這樣的政策目標，則必須在需求端保證樓市較為活躍的市場氣氛和銷售量。
料今年部分地區房價續升
從具體的政策手段來說，主要包括刺激短期需求的降低按揭首付比，減少交易稅費，住房公積金，以及棚改的貨幣化安置等；以及針對長期去庫存，促進城鎮化和農民工本地化的政策。今年的樓市成交量也許會在去年的高基數下出現一定程度的回落。隨着政策的出台，以及投資下降客觀上所帶來的較為有利的庫存情況，總體來說內地房價在 2016年可能會呈上升態勢。
市場分化帶來政策新挑戰
在上述新的形勢下，政策在市場回暖後仍然持續保駕護航，而回暖的過程，也是繼續分化的過程。一方面，一線城市房價快速上漲，市場一時間似乎供不應求；而另一方面，三、四線城市的庫存雖然有所下降，但仍然高企，房價難有起色。換句話說，一線城市要防範價格泡沫風險，而三、四線城市則需解決投資建設泡沫問題。今年的政府工作報告中提出「因城施策」。一線城市房價上漲過快，投資投機需求如果不能有效控制，不光是房價負擔能力的問題，同時也會增加需求透支，槓桿升高等周期性風險。從投資者的角度來說，這個時點上追高一線樓市也許並不是明智之舉。（以上資料只供參考，並不構成任何投資建議）
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