國森地產集團董事 許畯森
翻查2011年香港的人口普查資料，香港有六成的物業是供滿沒有任何負債的，這群供滿樓的市民，未來一定會用剩餘的購買力，重投在物業市場。或者他們會選擇換樓來改善居住環境，又或會資助下一代去置業，筆者稱這些叫「複式購買力」。當市場的購買力是結合了兩代力量的話，市場總購買力就不可以單純如過去般以人均收入去計算，因為我們遠遠低估了香港人的購買力。
有屋人士購買力被輕視
一直以來，很多人忽略了的一個因素是，他們以為一手樓花的供應量就是主宰市場供求的主流，其實二手樓的放盤量，才是真命天子，才是真正的供應量。於現時二手放盤量中，就以屯門區400萬元以下物業為例，由2009年的2,747個，降至上年2月的888個，及至現在是767個。我們看到的現象是二手放盤量是不斷在減少，就正正因為這原因，導致樓價一直不斷向上，所以簡單來說，樓盤減少才是致命的原因和令樓價上升因素。
財富累積遠超住宅供應
但二手放盤量愈來愈少是心理因素嗎？讓我們看一些數字，大家就會明白。在1997年底，住宅存量940,128間 (不包括居屋)，2014年底香港M3卻是110,050億港元，升289％，而香港住宅存量是1,136,430間，只增長了21%，這告訴我們什麼的道理？就是香港人在這段期間，財富其實是增加了許多，這也是香港愈來愈貧富懸殊的問題，當有資產者的財富有幾倍的增長，市場就會愈來愈少人放盤，當購買力愈來愈強，會間接令二手樓宇的供應量減少。雖然，現在很多人去希望，透過增加樓宇供應量來令到樓價下跌，但筆者認為，他們恐怕要徹底失望了，因為現在一手樓宇供應的增加，遠不及二手樓宇供應量的減少。
筆者也當過人口普查員，人口普查分兩類，一種是簡易問題，只一張簡單問卷，另一種是詳細問卷，需要調查員到訪家中與對象訪問大概半小時，筆者就是當這種詳細問卷的調查員。我發現大部分受訪者都隱藏很多自己的狀況，大概是生怕相關部門或稅局調查吧，加上這種年代將財富存放在外國也是很平常的事情，所以事實上，很多分析香港樓市的數據都不準確。筆者認為，現在很多專家和學者的分析，例如壓力測試和入息比率對樓價的分析等，都已經變得無實質意義了，因為我們香港人的財富和購買力是遠遠被低估，購買力就是一切，現在香港樓市的現象是「入得場就是好漢子」。既然市場上滿堂皆好漢，想樓價再暴跌恐怕愈來愈難。