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工廈隱患必跟進 活化政策須審視

2017-09-29
■早年部分工廈物業以可觀的價格交易。資料圖片■早年部分工廈物業以可觀的價格交易。資料圖片

-今日香港-

自從香港工業於上世紀80年代北移以來,工廠大廈空置率高,因此在2010年4月起推行活化工廈政策並在2013年優化。活化工廈政策主要是容許15年以上工廈業主免補地價改裝工廈成為其他用途,根據政府紀錄,至今政府共批出151宗個案,釋放約173萬平方米樓面面積,主要改建成辦公室、食肆、零售和服務行業以及酒店。有關政策於2016年暫停,而最近特首林鄭月娥重提研究是否重啟活化工廈政策。 ■Henry Law 資深通識科教師

【影響】善用港土地 促經濟發展

首先,活化工廈政策可以善用本港土地資源和促進香港經濟發展。根據政府統計,在2011年底工廠的空置率達到6%,總面積約104萬平方米。工廈活化政策讓業主可以合法和低成本地改變工廈用途,令香港土地資源得到釋放,業主可以獲得的租金收益增加,亦使不同行業可獲得更多發展空間。

例如,政策原意就是提供更多發展空間予文化及創意產業,尤其在現時地舖租金高昂的香港,理論上工廈活化政策能夠提高供應,有利於香港產業多元化發展。

其次,活化工廈政策可以有效規管香港的工廈發展和提高工廈使用的安全性。政府有報告顯示,過去工廈的違規使用情況嚴重,包括違規改變工廈用途而未有申領許可,或者違反契約條件,常見例子有,混合工商業用途,一幢工廈同時有工廈單位經營創作工業室、畫廊等文化創意產業,又有工廈單位經營燒臘工場,當中存在火警風險,而活化工廈政策鼓勵業主申請整幢改裝,從而減少工商業混合用途,減低大廈用戶的火警風險。

不過,工廈火災時有發生,例如2016年則發生轟動全港的淘大工業村迷你倉大火,導致兩名消防員殉職和12名消防員受傷的事件,上個月在葵涌工廈曾發生大火,造成3人死亡。

【相關概念】工廈活化:政府容許舊工廈在一定條件下重建和整幢改裝,使能提供更多樓面作合適的用途的政策。

【政府審視】特首促新思維尋用途

2016年暫停活化工廈政策,目前政府未有針對工廈空置和安全問題提出新政策。現任行政長官林鄭月娥提出需以新思維處理工廈用途問題,已要求發展局從三個方向審視工廈問題:

.在符合消防安全的前提下,研究重新啟動活化工廈政策的可行性。

.研究放寬工廈低層空間用途限制。

.協助工廈業主整合分散業權,以達到相關法例集齊八成業權可申請拍賣重建的要求。

【爭議】業主狠加租 租戶難招架

過去的工廈活化政策引起政府與藝術工作者之間的分歧。政府認為合法和安全性是工廈改變用途的基本要求,所以在推動工廈活化當中會較多用途限制以避免意外甚至火災發生,而部分藝術工作者認為政府對於工廈的規管反而是扼殺僅有的生存空間,例如,有提供香港音樂表演的場地違反地契用途屢遭地政總署警告和控告,引起音樂界和市民質疑部分政策未有盡力配合便利不同界別。

不過,政府始終認為合法和安全性較為重要,以表演場地為例,活動參與人數過多加上工廈樓宇結構令到營運上存在一定消防隱憂。由此可見,兩者的關注點不同致使對於工廈的規管力度上存在爭議。

此外,活化工廈政策推出,業主紛紛藉機加租,導致租戶經營成本提升。在2015年有報章報道,工廈活化後平均呎租有接近一倍的增長,平均呎租由約10元至16元,急升至20元水平,2016年亦有報道指出有投資者炒賣工廈謀利,由此可見,工廈活化政策令到業主獲得最大利潤,未有如政府理想般出現下滲經濟惠及租戶,更加令到原租客的經營成本大幅增加,例如有不少藝術工作者和音樂人均無法承擔租金增幅而被逼搬遷甚至結業。

可見,政策推行後未有全面達到原有的目的,未有保障到文化和創意產業發展,更令其經營生態遭到打擊。

除了工廠活化政策,政府亦曾資助發展藝術村或藝術發展空間,例如土瓜灣牛棚藝術村,但都是在計劃初期吸引藝術家進駐,及後隨荅痕鱁版讞M申請程序繁複問題而參與藝術家愈來愈少。有意見認為,政府可以多加參考外國例子,例如紐約市甚至有租金管制,規限加租比例以保障文化及創意產業工作者,降低其經營成本以促進本土文化創意產業發展,又例如英國容許工廈改裝成家居辦公室,當然香港政府要審視本港的法例和實際情況,但是靈活地處理工廈用途和發展空間,才可以切切實實協助文化及創意產業發展。

【想一想】

1. 工廈活化政策可主要產生哪些影響?

2. 工廈活化引起哪些持份者之間的爭議?

3. 特首林鄭月娥早前針對工廈活化政策發表什麼講話?

【答題指引】

1. 此題可在上文找到答案,例如,活化工廈政策可善用本港土地資源和促進香港經濟發展;可有效規管香港的工廈發展和提高工廈使用的安全性;此外,政策推出,業主紛紛藉機加租,導致租戶經營成本提升。

2. 此題亦可在上文找到答案,例如,政策主要引發政府與藝術工作者之間的爭議,政府認為合法和安全性是工廈改變用途的基本要求,而部分藝術工作者認為政府對於工廈的規管反而是扼殺僅有的生存空間。

3. 此題同樣可在上文找到答案,例如,現任行政長官林鄭月娥提出需以新思維處理工廈用途問題,並表示已要求發展局從三個方向審視工廈問題,包括在符合消防安全的前提下,研究重新啟動活化工廈政策的可行性;研究放寬工廈低層空間用途限制;及協助工廈業主整合分散業權,以達到相關法例集齊八成業權可申請拍賣重建的要求。

【延伸閱讀】

1. 《贊成重啟活化 美聯倡工廈改住宅》,香港《文匯報》,2017年8月29日,http://paper.wenweipo.com/2017/08/29/HK1708290023.htm

2. 《黃偉綸︰正檢討新一期工廈活化》,香港《文匯報》,2017年8月17日,http://paper.wenweipo.com/2017/08/17/HK1708170032.htm

3. 《林鄭促跟進工廈隱患 應否重啟活化須審視》,香港《文匯報》,2017年8月16日,http://paper.wenweipo.com/2017/08/16/WA1708160002.htm

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