經絡按揭轉介市場總監劉圓圓
踏入2017年最後一季，樓市依然造好，除新盤賣個滿堂紅外，工商舖成交宗數亦遠勝去年。根據土地註冊處數據，今年上半年工商舖的成交宗數達6,681宗，較去年同期的3,463宗，大幅增加近93%。而經絡按揭轉介研究部數字亦顯示，今年首三季工商舖成交宗數，較去年同期有53.8%增幅，反映交投活躍，投資者對工商舖升值潛力充滿信心。其實，工商舖亦可承造按揭，當中細節與住宅按揭不盡相同，有地方需要注意，以下為大家拆解。
工商舖標準較住宅保守
首先在按揭成數方面，工商舖的按揭成數較住宅物業更低。根據金管局最新指引，工商舖不論其物業價值，按揭成數上限為四成，當然如果申請時有就其他物業做擔保或借貸，按揭成數會被降至三成，所以一般只有實力雄厚的買家才會染指工商舖。另外，在按揭利率方面，工商舖亦可承造P按計劃或H按計劃，還款年期最多30年。由於工商舖買賣的活躍程度始終不及住宅，其流通率相對較低，涉及風險較高。而且，工商舖質素頗為參差，故此銀行提供予工商舖的按揭計劃會較一般的住宅物業按揭保守，亦沒有一套既定標準，主要視乎物業優質程度。
銀行對商舖的估價出現較大的差異，主要參考商舖是否位處零售區、位置的人流量及承租能力，假如是街舖或由大型公司承租，一般銀行都能估足價。相反，如果買賣家叫價進取偏離市價，又或者該物業長期「交吉」，銀行難以估足價。假設買家發現銀行估價不足，可將其他手持物業套現作首期 ，或者以本港物業(已供滿)、債券及股票等資產淨值為依據申請按揭貸款。
本港物業價格不斷升值，租金亦自然水漲船高，不少人考慮將舖面由地面轉移至「樓上舖」，但要注意住宅不能擅自更改作商業用途。如買家將住宅物業改為「樓上舖」作商業用途，大型銀行一般不會接受按揭申請。商業用途的「樓上舖」承接力高，旺區造價有機會偏離一般物業市價，因此同區住宅用途及商業用途的物業估價差別可以很大。買家要留意公契上列明之土地用途，究竟是住宅或是商業用途。