劉斯路 資深評論員
近期，香港樓價持續升勢，有人用「旺市」來形容。事實上，這不是好事而是壞事。雖然資產價格上漲帶來財富增長，對一些個人或集團有利，但對於香港的經濟結構調整，尤其是發展創科產業，尋找新的經濟增長點，是極大的障礙。筆者相信，要解決這一棘手問題，還是要從增加土地供應下大力，不要寄望透過加息的市場自然調節。
沙田第一城呎價最近攀升至1.72萬，達到歷史新高。那個物業原業主於2005年以116萬元買入，現賬面獲利372萬元，物業期內升值達3.2倍。沙田第一城目前平均實呎約15,248元。事實上，全港各區的物業價格都在看漲。在二手樓頻現破頂成交之際，有地產商索性採取招標方式推售新樓盤，實行價高者得。可見即使現水平樓價與市民購買力嚴重脫節，新樓盤仍然「唔憂賣」。
一個多月前，瑞銀報告指本港是全球金融中心之中，最難負擔房價的城市。瑞銀發表的2017年全球房地產泡沫指數，香港樓市泡沫風險在全球排第7，在亞太區則排第2。其中，首次進入指數排名的多倫多，為泡沫風險之最，其次為斯德哥爾摩、慕尼黑，溫哥華、悉尼及倫敦。
樓市泡沫對於經濟發展的傷害，港人記憶猶新。2000年初的大跌市，造成相當深刻的「負資產」，百業蕭條。至今，仍然有人將其歸咎於當時特區政府提出的「八萬五」建屋計劃。其實，「八萬五」計劃在回歸前就有，當時的特區政府不過延續實施而已。
尤其不能否認的是，回歸前後樓市飆升已經形成泡沫，之後的金融風暴、沙士肆虐，構成了泡沫爆破的外因。之後特區政府挽救樓市，是對的，卻忽視了開發新的土地儲備，走到另一個極端。到上屆政府要糾正這個失誤，遭到反對派百般阻撓。筆者相信，目前香港樓市的持續飆升，主要原因是土地供需失衡。
樓市火熱港人應警惕債務風險
有分析師提醒，樓市火熱，港人應警惕債務風險。數字顯示，當下樓市與股市熾熱，信貸急增，香港家庭負債佔本地生產總值比率已上升至近70%的歷史新高，香港家庭負債比率已是全球第七高、亞洲第四高。一旦國際市場出現「黑天鵝」或「灰犀牛」，將觸發金融系統性風險。
不過，筆者相信，香港股市或許會出現大波動，但樓市很難出現大調整。因為，市場相信香港住宅供不應求是長期現象，「靠父幹」勉強「上車」日趨普遍就是註腳。而且樓價高企已不局限於私樓市場，年輕買家購置資助出售房屋，亦要依賴慈父慈母資助。近年透過「白居二」計劃「上車」的買家中，由父母輩資助買樓的比例高達四成多，當中不少父母要將自住物業抵押或加按。市民擔心越遲買樓，價格越高，早買早着數。
目前樓市居高不下，有人仍認為樓市有實質支撐，沒有泡沫。的確，在辣招下，現在入市主要是本地用家。近期住宅成交數據顯示，只有約2%買家為非本港居民，在本港居民買賣個案中，約95%買家屬於首次置業人士，本身已經有樓的人只佔5%。
所以最近幾個月追價入市的人，很多是父母怕未來樓價更貴、提前給孩子買樓；也有過去幾年堅持不買樓，或是幾年前賣樓等跌，但現在終於忍不住手了。總之，大家都相信，土地供應不足難以解決，樓價必然繼續升。
事實上，本港家庭收入多年來停滯不前，經濟增長也只有3個多百分點，而樓價在過去四個季度累升20%。這怎算健康，怎麼能夠持續？樓價這麼高，租金這麼貴，創科企業怎麼做？