自本行於4月20日建議買入彩生活（1778）以來，其股價累跌4.9%，同期恒生指數升1.3%。但我們仍持樂觀看法，並相信成功併購母公司資產有助推升2018年度的盈利，而碧桂園（2007）計劃分拆其物業管理業務亦有可能成為彩生活股價的催化劑。
彩生活是中國領先的物業管理公司，擁有三個主要業務分佈：（i）物業管理服務，（ii）工程服務及（iii）社區租賃，銷售及其他服務。於2017年12月31日，公司根據管理合約及顧問服務協議的總建築面積達到4.36億平方米，同比增長10.3%，管理項目遍佈中國222個城市及一個海外國家（新加坡）。2017年，公司收入約為人民幣16.29億元，淨利潤約為人民幣3.21億元，分別同比增長21%和71%。每股盈利按年上漲71%至人民幣0.322元。毛利率從43.6%提高至44.9%。淨利潤率從14.0%上升到19.7%。
今年三月份，彩生活完成以總代價人民幣20.12億元，向母公司花樣年控股(1777)收購萬象美物業管理有限公司，其中人民幣9.98億元以每股5.10港元發行2.315億新股支付，另外於一月份以每股5.0元配售8,720萬新股集資4.35億港元。去年首十個月，萬象美物業管理有限公司錄得盈利人民幣2.35億元，收購價以市盈率計算只有7.1倍，估值相當吸引。
今年盈利料增長強勁
現有業務的持續增長疊加萬象美物業管理的收入貢獻，將確保彩生活2018年的盈利有強勁增長。我們預計2018年度的盈利和每股盈利分別為人民幣5.41億元和人民幣0.424元，分別同比上漲69%和32%。
現價對應2018年度12.6倍市盈率，與同業相比，彩生活的估值仍然被低估。根據彭博估計，綠城服務（2869），中海物業（2669）和雅生活服務（3319）的2018年度市盈率分別為31.6倍，21.2倍和18.6倍。本行因此維持買入彩生活之評級，以15.0倍2018年度市盈率計算，6個月目標價格不變為7.85元。