啟德第4C區3號地皮以112.6億元售出，每呎樓面地價達17,360元，創區內純住宅地新高，究竟有何啟示？ 驟眼看地價高昂，但不要忘記地皮望向全維港景，香港文匯報於去年中向測量師查詢時，每呎最高估值達2.55萬元，對比之下，今次中標價已較當時低32%。而且，今次入標競逐者包括由6間發展商所組成「超級財團」，成員不乏大孖沙，今次落敗顯然其就算彼此分擔風險下，出價仍然保守。所以今次啟德地王貴嗎？其實只是市價罷了，而且是從跌市中「市價」。
香港文匯報於2017年底及2018年5月都曾經就第4C區3號地皮的估值向測量師查詢，當時市場對後市仍然屬於樂觀，故個別測量師對地皮估值最高達到每方呎樓面地價約2.55萬元。但時移世易，到地皮正式招標時，剛好遇到樓市進入下跌周期，市場最高估值亦因此大跌至每方呎樓面地價2萬元，最終中標價更只是17,360元，與去年中最高估值足足相差逾三成。
警惕「超級財團」出價保守
值得留意的是，今次地皮吸引6個財團入標，可謂粒粒「巨星」。除一眾傳統大型地產商如長實、新地、嘉里等，會德豐地產更聯同中國海外、華懋、帝國集團、恒地、新世界發展合共6間發展商合組「超級財團」入標，但最終仍然由新地中標。這意味上述超級財團的出價竟然較17,360元為低。至於第二標較中標價低多少則要等政府之後公佈。
其實地皮之所以逆市仍然能開出高價，更力保百億身價，這都與其優越的地理位置密不可分。反過來想，將來當市場有一幅地段較差的地皮推出招標，呎價會退至何種地步實在令人無法想像。根據政府公佈，大埔白石角優景里與博研路交界將於2月8日截標，目前市場估計每方呎樓面地價約8,000元，未來地價會否持續下跌，屆時便會見真章。■香港文匯報記者 顏倫樂