第一上海
2019年12月12日，奧園健康生活（3662）發佈公告稱，公司以8,200萬元(人民幣，下同)購買佔地面積約3萬平、建面約7.6萬平的為期50年的上海奉賢區地塊，用於發展成為康養及醫療美容產業綜合體。12月19號，公司補充公告稱，公司定位是輕資產服務運營商，未來發展多元化的大健康產業也會以輕資產模式進行。
具體表現在：1）首先公司購買上海奉賢區地塊初衷在於看重本項目的優越的地理位置，是全國大健康、醫美產業的學習基地，有助於獲取更多大健康產業資源。奉賢區有「東方美谷」之別稱，不斷吸引着若干化妝品及個人護理產品的大型直銷商家及眾多其他知名化妝品牌，同時也是中國唯一榮獲「中國妝品產業之都」稱號的地方。
2）其次，考慮到公司始終定位於輕資產運作模式，因此後續公司將與地產開發商進行合作，地產開發商將負責項目的前期所有投資開發成本（包括土地款），有計劃可能回撥土地款（總地價約8,200萬元，樓面地價僅約1,079元/平米）的70%-75%給公司（也就是說公司前期僅投入2,025萬-2,460萬元），公司最終僅佔有項目權益25%-30%，待項目開發完成後，公司只負責後續的招商引資、物業管理以及大健康產業運營服務業務，公司將享受項目成熟運營後長期穩定收益的25%-30%，以輕資產模式運作，前期投入較小，回報率較高。同時，公司未來也能享受到資產升值空間。截至2019年中期，公司已於其在管的物業設立及營辦兩間中醫中心和一間醫美診所，目前公司正在積極佈局，不斷拓展健康板塊。
上調目標價8.5港元 予買入評級
我們預計，公司2019年-2021年歸母淨利潤將持續提升，預計複合增長率超過60%。對於估值方面，採用分部估值法，大健康板塊尚處於佈局期，暫時不予考慮。對於物管板塊，我們認為物業板塊業績高增長確定性強，在管面積穩步增加，預計全年在管面積增長50%至1,560萬平，考慮到在低基數的基礎上，新盤交付面積的大幅增加，物業管理服務單價有望保持穩定增長，基礎物業管理業務將實現量價齊升，保證基礎物業收入保持高增長態勢。按照2020年物業板塊預計業績貢獻給予20倍市盈率，對應物管估值34.2億元。
對於商業運營板塊，截至2019年12月，公司已開業商場9個-10個，基本完成全年開業10個商場目標，考慮到明年商場外拓等存在不確定性，預估20年將下調新開業商場數至6家-8家，但考慮到2020年將有不少商場已通過2-3年培育的爬坡期，預計2020年租金水平將有較大幅度提高。在估值方面，我們認為前期市場定位及商戶招攬服務（屬於一次性收入）不具有可持續性，我們更看重公司商場運營能力，按2020年商業運營及管理業務所貢獻的可持續業績貢獻算，給予25倍目標市盈率，對應估值約21.4億元，合計公司目標市值約61.8億港元，對應股價約8.5港元，給予買入評級。