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鼠年香港住宅樓市穩中偏淡

2020-01-07
■去年香港樓價升幅輕微,只有不足2%,而大單位更微跌0.25%。資料圖片■去年香港樓價升幅輕微,只有不足2%,而大單位更微跌0.25%。資料圖片

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

各位讀者,剛剛進入2020年,還有不足20日便進入鼠年,筆者向各位拜早年,希望社會早日回復和平。2020年有茼h番意義,是過去十年的結束、也是進入二字頭的首年,更是去年社會運動爆發的翌年。

其實不乏共通點:先高後低!回顧過去十年,樓價大多上升,比較集中於前五年。按差估署統計的私樓樓價指數,從2010年1月至2019年10月,樓價累升近1.8倍;2010至2014年及2015年至2019年年均私樓價升幅分別是16%及6.3%,反映出前高後低現象。其中主因是私樓供應量在上述二個五年年均供應量有所改善,由頭五年的1.14萬伙急升至後五年的1.54萬伙,部分剛需購買力得到較充裕供應量滿足。

去年樓市走勢「先高後低」

同樣地,2019年香港整體樓市也是「虎頭蛇尾」形勢。

截至2019年12月30日,整體物業(含一二手住宅、一手公營住宅、工商舖及車位等等)註冊量合共錄74,534宗、一手私人住宅約20,955宗及二手私人住宅約41,128宗。相比之下,一手私樓及二手私樓呈現反向走勢:一手上升33%、二手下跌5%,形成一手樓佔比由24.4%急升至33.8%。除非政府短期內撤走樓市辣招,不難預料未來仍然是一手樓市對整體私樓市場發揮更大的影響能力,一手樓價會牽動整體價格榮辱。

過去一年整體物業交易註冊量明顯是「先高後低」走向,首半年已錄得逾六成,後半年的四成大部分於第三季出現,反映出社會事件嚴重剎停香港物業市場,怪不得不少地產代理下半年「叫苦連天」。

2019年樓價升幅很輕微,只有不足2%,而大單位更微跌0.25%。其實還有虓L升,實有賴於10月放寬首置按揭門檻所致,不然樓價仍然持續走低。但是從市場消息來看,這項利好因素似乎刺激屬短期效力,步入12月利好力度已大部分反映了。

送走2019,迎來2020年,究竟鼠年樓市走勢如何?2020年利好、利淡因素並存:利好是中美貿易戰首階段協議達成、私樓佔總比例變成三成、低息環境仍然持續、長期整體樓宇供應量不足;利淡是社會事件爭議未見停止、經濟下行使失業率上升、空置稅有可能通過及新盤年供應量高企令新盤定價受壓、內地資金進入香港減少等等。

下半年經濟有望復甦回穩

某大香港傳媒於12月底訪問50名專家預測樓市,約八成專家對今年樓市走勢趨向保守,預計會反覆平穩發展,大部分業內人士相信鼠年樓市是「先低後高」,希望上半年經濟衰退過去後,下半年有望迎來復甦現象。

過去周末,筆者趁市面較平靜到銅鑼灣一帶購物,發現不少吉舖已重開,以往繁華店舖一帶現時被新生代餐飲、民生型連鎖藥店、麵包店或零食店租下。坦白說,筆者精神一振,心情大好,對零售、餐飲業復原前景也回復信心。大家不能不佩服香港人的生意精神,靈活度極高、創業度極快,相信香港經濟復原速度會比預期更快。

筆者預測今年首季會是經濟最低迷時間,有幸可得到農曆新年經濟消息所沖淡,預期第二季起整體經濟有望止跌回穩。整體住宅樓價隨虒g濟走向,首季樓價走低是難免的。只要開發商不過度推售一手樓盤單位,通過有序放盤方法,看來一手樓價可望於第二季保持平穩,靜待下半年的復原期。全年樓價會是穩中走微低,整體成交量仍是沿2019年局勢:一手樓佔比起碼保持三成以上、二手樓佔比持續受壓,私樓樓價仍由一手價牽動。

根據傳媒估算,2020年一共逾60新盤約25,000伙可以推售。以地區劃分,港島、九龍和新界區分別佔上18%、27%及55%,新界西北區的屯門、元朗及天水圍佔上25%及將軍澳區佔上17%,同是供應重鎮。如2019年初筆者建議一手樓準買家可往新界西北區或新界東南區找到較「貼二手價」的新盤、且發展商會提供優惠條件、如首付成數和低息率、減免印花稅、現金回贈等等。

豪宅用家趁低吸納良機

經濟下行會對豪宅影響較大。發展商會減低開售一手豪宅,所以準豪宅買家應從二手市場找尋心儀豪宅。豪宅租金下跌令回報率或跌穿2厘,令不少投資者卻步,是自用者趁低吸納的良機。準豪宅用家耐心地去二手市場尋寶,不難以較合理價錢購入心儀單位。■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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