過度依賴賣地收入 政府房策首保穩定
疫情之下，樓市劈價成交近日時有所聞，但從宏觀的角度來看，香港樓市受到四股力量的拉扯，「土地財政」是其中的最強支持因素。上財年地價收入高達1,416億元，佔庫房收入四分一，這還未計其他與地產相關稅收，龐大收入加上物業為港人帶來的財富增值，令政府在制定樓市政策時受到無形制約。此外，土地供應持續短缺，政府縱有心壓抑高樓價，也淪為「巧婦難為無米炊」。專家分析，即使樓市於疫情下回落，基於樓市對經濟的推動作用，政府也不會貿然殺掉這隻會生金蛋的鵝。■香港文匯報記者 顏倫樂
賣地佔庫房收入1/4 跌市對財政衝擊巨大
香港賣地收入雖是稅項以外的非經營收入，但近年已逐漸成為應付政府開支的重要資金來源。根據政府資料，地價收入佔政府收入的平均比重已由2000年至2005年間的8%飆升至2015年至2020年間的21%，成為庫房收入的第二大收入來源。而有幾年財政盈餘之所以大幅偏離預測，亦因為賣地收入所帶來的「意外之財」。
最新財政預算案顯示，2019/20年度整體庫房收入達5,673億元，雖然按年減少5.4%，但當中地價收入卻不跌反升，按年勁升22%，令所佔比例急升至25%，相當於庫房收入四分之一，躍升為庫房第一大收入來源。展望今個財年（2020/21年度），受疫情影響，政府預計本年度財赤超過2,800億元，能否穩定地價收入無可避免成為政府減赤選項之一。
據政府年初預測，本年度庫房收入料達5,725億元，當中地價收入估計仍有1,180億元，佔年度收入比例超過兩成。之所以經濟差而地價收入仍然逾千億，皆因本年度政府已預告推出多幅貴重地皮，業界認為，這反映政府不希望地價收入大瀉而對庫房收入帶來衝擊。
制約樓市政策發展
地價收入對於港府就如同一把雙刃劍，樓市風光時會大幅推高財政盈餘，但樓市下調時就容易令財赤擴大。 普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，雖然地價收入可以補貼香港稅基狹窄的問題，但單一收入佔比政府收入過高，情況並不健康。城市大學建築科技學部高級講師潘永祥亦指，地價收入佔比重太高，會令政府制定房屋政策時受到一定制約。
事實上，近年政府經常性開支暴增，亦令政府無法不依賴高地價所帶來的收入。據政府資料，回歸以來經常開支由1,500億元升至上年度的4,400億元，本年度經常開支更預計接近5,000億元，沉重的經常性開支注定要政府必須小心處理樓市的升跌問題，至少在找到足夠的新稅收來源之前，都不會殺掉這隻會生金蛋的鵝。
地產為本港經濟支柱 樓價大跌影響層面廣
政府之所以要穩定樓市，除了因為賣地收入對庫房收入「牽一髮動全身」外，假如樓價暴跌，對香港經濟所引發的影響亦非常嚴重。分析指，房屋作為港人財富、廠家貿易融資的抵押品，而按揭貸款是港人的主要家庭負債，現時家庭負債已佔到本地生產總值80.4%創新高，僅次於韓國的93.9%，為亞洲第二高，攸關銀行體系的安全。正因為背後存在這一連串產業鏈，所以政府才會對樓市慎之又慎，高樓價成為一個甩不掉的歷史包袱。
政府去年4月一份報告指出，本港收入基礎狹窄，一直是社會關注的議題，更坦承香港近年甚為依賴地產相關收入。根據資料，除地價收入，因連串「辣招」措施而導致的印花稅收入比重亦越來越高，2017/18年度相關措施佔政府收入高達5.4%，政府亦認為比例之高出人意外。
逾半家庭自置居所
此外，據政府資料，截至2019年年底香港家庭戶數為265.25萬戶，自置居所比率50.5%，即約133.95萬個家庭居於自置居所。潘永祥指，香港已有逾百萬已置業人士，政府房屋政策困難之處，在於要滿足市民置業需求的同時，又不能導致樓市大跌，影響已置業人士的資產價值，因此，政府近年局限於只能在資助房屋上着墨。
張聖典亦認為，香港目前太倚重地產相關收入，情況並不理想，因為會加劇社會貧富懸殊，引致社會不滿。他認為港府對樓市無法落重藥的原因，是考慮到一旦大刀闊斧改革房屋政策，很難做到平衡市民生活、生計與財產等所遭到的影響。但他認為，港府近年改變小政府的做法，多次主動調控樓市，長遠或許能扭轉局面。
市場既得利益者阻撓 土地供應持續不足
土地供應專責小組估算，未來30年的土地需求將不少於4,800公頃，而計及所有已落實或已規劃的發展項目所能供應的3,600公頃，預計香港長遠直至2046年仍欠缺至少1,200公頃用地。
潘永祥指出，土地供應不足問題在香港由來已久，現時擁有或打算開發之土地，其實只足夠市場未來需要，港府未來必須要建立更龐大土地儲備，才能於樓市不同升跌周期按市場需要釋放土地，對樓市起穩定作用。擁有龐大土儲，亦能調節市民對置業上車的期望，不用擔憂日後無樓住，並令外來投資者不致過度入市。
填海收地寸步難行
他以新加坡為例，龐大的土地儲備，令政府有能力因應市場狀況推出供應，不論資助房屋及私人住宅，都有更大迴旋空間，所推政策對於樓市就會起調節作用。但他亦提醒市場，雖然香港受制於結構性問題，令樓市跌幅受到制約，但不要輕信樓市只升不跌的神話，因為當市場出現恐慌情緒時，任何力量都無法阻擋樓市跌勢。
張聖典坦言，香港土地問題之所以一直無法解決，皆因造地困難，受制於社會政治激化，造地涉及許多諮詢，加上一些申請、批核手續等都需時甚久，一幅土地由生地到熟地動輒需時八至十年。而近年不少長遠發展方案亦遭到挑戰，好像填海、收農地等，改劃土地又有不少規劃限制。他慨嘆：「現在土地供應是寸步難行，好難搞。」
事實上，近年土地供應已成為政治角力的場所，不少持份者都在不同層面對土地供應帶來阻力，好像政黨、環保團體、地產商、新界地主等，令政府覓地造地難的格局難以改變。張聖典慨嘆，香港作為國際都市，土地供應不足問題會影響外資來港興趣，窒礙長遠發展。
政府側重資助房屋 私樓供應長期落後
政府2018年底公佈調整公私營房屋供應比例，由六四比變成七三比，去年公佈的十年供應目標亦作出相應調整，總房屋供應目標43萬個單位中，公營房屋改為30.1萬個，私營房屋供應目標改為12.9萬個。換言之，當政府增加資助房屋比例的同時，私樓供應亦相應下調，間接令私樓供應保持較少數量，對樓價起一定支持作用。
張聖典指，政府側重資助房屋，主要因為市場上有一批用家無法承受高樓價，只有在政府幫忙下才能達到置業目標。無可否認，增加資助房屋的同時，私樓供應會減少。如果參考新加坡的例子，當資助房屋市場加大，令中產都投入資助房屋市場時，私樓會變成另一個奢侈品市場，雖然會推高樓價，但亦不會影響民生住屋需要。
潘永祥則認為，政府現在將資助房屋與私人住宅比例改為七三比，數量遠不足夠，他認為最理想應是做到八二比，甚至九一比，因為這樣市民才會對抽居屋變得有信心。但他亦明白現時土地供應不足，難以一下子改變政策。然而，他認為政府一定要清晰交代政策，向市場釋出政府新增土地大規模增加資助房屋比例的訊息，亦可減少市場對增加長遠土地的阻力。
今年落成量料較預測少13%
事實上，本港私樓長期處於供應落後狀態，翻查記錄，若以2004年至今計算，除2017年及2018年兩年實際落成量能夠超標完成外，其餘14年均較預測明顯為低。好像去年，私樓落成量僅13,640伙，較原先預測少33%。今年政府預計落成量有20,850伙，但受疫情影響，業界預測最終落成量或只得1.8萬伙，較預測少13%。
在單位大小方面，團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺早前指出，2020年及2021年的落成量中有94%及93%的單位預計為100平方米以下的單位，此比例已從2015年的83%逐年攀升，因此如果由樓面計算而不是用單位數量計算的話，實際私樓供應情況其實更差。而私樓空置率從4.3%回落至去年底的3.7%，亦反映市場供應變得更為緊張。