凱基證券
金融街物業股份(1502)為一家內地國有綜合物業管理公司，專注向位於國家各級金融管理中心的物業提供物業管理及相關服務。截至2019年12月31日，公司在內地擁有11家附屬公司及40家分支機構，主要專注於商務物業。截至去年底，公司為內地共144個物業項目提供物業管理及相關服務，涉及在管建築面積合共約19.9百萬平方米，其中40.8%位於北京地區。
毛利率不足兩成低於同業
於去年底，公司的物業管理服務佔整體收入的77.9%，而增值服務則佔19.7%，租賃服務及餐飲服務則分別佔0.6%及1.8%。以物業類型分，辦公樓佔51.1%，零售商業大樓及酒店佔5.5%，而住宅物業及公共物業、醫院、 教育物業及其他等則分別佔22.3%及11.1%。以地區分，北京佔63.1%。業績方面，公司的收入，毛利及年期內溢利持續上升，同時亦錄經營活動現金淨入。不過公司的整體毛利率不足20%，低於同業平均，當中商務物業的毛利率為24.6%，而非商務物業的毛利率則為10.5%。
於2019年底，公司的合約建築面積為2,136.9萬平方米，同比升22.3%，不過由於在管建築面積已佔合約建築面積逾90%，或限制了短線的增長空間。而於2019年12月31日後及直至最後實際可行日期，公司已訂立11份新物業管理服務協議，涉及額外總建築面積約為1.5百萬平方米，佔截至最後實際可行日期總訂約建築面積約6.5%，雖然均與金融街聯屬集團訂立，不過對收入增長亦可起正面作用。另外，公司亦引入4名基石投資者，合共認購約2,100萬美元等值股份。估值上，公司的FY19年市盈率為20.6-22倍，市賬率則約為2.51-2.56倍，估值不高，不過我們比較關注其增長能力及毛利率問題，建議中性。（摘錄）