張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
12月3日，政府公布上月27日截標的啟德跑道4E區1號住宅地的招標結果：中國海外擊敗其他九個對手，以42.728億元（港幣，下同）成功投得這幅啟德跑道區內最細住宅地。該土地屬於跑道區單邊位置，毗鄰未來興建的都會公園，但是海景只向內河景，是屬於後排次級的海景觀座向。總投價的樓面地價約13,000元/平方呎，如以同級海景的後排住宅土地相比，則大致回到中國海外搭檔中國建築（同系公司，等於獨資）於2018年12月的中標價，筆者分析為土地價格大約回到兩年前。可喜的是這幅住宅地面地價已較去年7月毗鄰的中標價約11,482元/平方呎有着明顯的回升，說明啟德跑道區住宅地價是呈現回穩向上的跡象。
啟德地流標或因估價存落差
啟德區的住宅土地有價有市，但是2019及2020年招標的三幅商業區則流標收場。政府於今年10月再推出東涌第57區商業土地招標，正如業界所預料最後也是流標。值得大家注意的是，落標數目是由去年1月的九份急降至最新招標的三份，反映業界對商業土地的興趣大減。
其實今年兩次商業土地落標公司都大致上雷同，包括長實、新地、信置、嘉里等本地主要商業地產發展商，中資企業和開發商未見身影。兩次流標的原因都是所有落價未達到政府專業估價師開標前所評估的底標，說明政府對商業土地的預期底價跟商業地產發展商市場估價有着明顯落差。筆者推測原因是政府估價師是根據歷史性數據，但是商業地產開發商則注重未來租金和售價走勢，反映他們普遍地看淡商業物業市場後續發展。如果大家翻查2020/21年財政預算案，預測總地價收益約是1,180億元，這也是延續過往五年自2016/17起平均年地價收入均達千億元來作合理推斷的。
減赤料取決下半年賣地收入
不過，發展局局長黃偉綸坦白地承認今個財年上半年的總土地收入（賣地收入+補地價）只有237.59億元，只佔整年的兩成，主因是上半年的地皮都是中小型住宅地皮，且補地價金額也不大。特首在最新發表的施政報告中表明，今財年的赤字可能高達3,000億元以上，餘下半年的土地總收入將決定最後赤字金額。明顯地，特區政府寄望今季招標的二幅貴重土地：山頂文輝道一拆為二的豪宅土地及萬眾矚目的中環海濱商業地王去追回部分赤字。中環商業地王位於皇后像廣場以北，鄰近國金二期，將分為3A及3B兩期，因為部分仍是由郵政局等政府設施佔用。土地面積約51.6萬平方呎，可建樓面面積逾184.3萬平方呎，當中約22.8萬平方呎須作政府設施，包括重置現時郵總局，餘下約161.5萬平方呎才作為私人商業用途。
地王發展期長 日後售價難掌握
招標以「雙信封」形式，注重標價和設計，各打50分。因為整體發展體量大且土地需要分期交付，預料整項發展總年期大概5至6年，即連同出租推廣時期，商舖及辦公室達到理想出租率（不低於六成以上）起碼於八年後才兌現。如果以慣用的發展項目估計，則可以概算為整筆投資金額要負擔不少於四年（即整體發展期一半）的利息，利息支出確實不容輕視。在以前發展商上班時，筆者大致上明白他們對土地投資金額的估算方法，主要是參考最新同類物業租售數據，再根據現有同區同類物業未來幾年的趨勢估算，綜合考量後推算發展期內成本分段支出和最終租金/售價水平，以現金流現值方法得出最終剩餘土地價格。當然，成本分段支出的估算較為容易，但是未來租金流或最終售價則最難掌握。
同區甲廈租金大跌影響出價
無可否認，今年內錄得中環區的甲級和極甲級辦公樓平均租金/售價和主要街道街舖平均租金都有着驚人跌幅，主因是中環甲級和極甲級辧公樓有着淨負出租率和不少時裝店和鐘錶店都相繼結業。極甲級辦公室和商場業主只好大幅減租來留住租戶，有些街舖業主更願意大減五成以上來招租。如果以現時最新中環商業租金/售價來估算，大型商業發展商採用保守態度去計算中環地王的地價是可以理解的。
根據筆者的粗略估價，中環商業地王的樓面地價是介乎於25,000至30,000元/平方呎，即總價約為400億元至480億元間。筆者是參照國際金融中心商場和辦公室租金水平和其他中環/金鐘極甲級/甲級最新成交均價的，另外開發模式按照國際金融中心各種功能佔比和租戶種類可負最新租金水平。
本地開發商入標意願成關鍵
中環商業地王是否流標繫於不少因素，包括政府專業估價師開標前的最終估價結果和取態、參與今次招標的主要商業物業開發商的意慾（這取決於他們自身財務狀況、未來辦公室和商場市場估算）、中資會否夥搭本地開發商落標、發展商如何估算「在家上班」「網上購物」「旅客再臨香港消費數目和金額」等等。筆者預算主要落標者會是本地商業開發商，如長實、新地、恒地、信置、嘉里、南豐、太古、置地等等，通過獨資、合資或夥搭中資開發商或持有可觀現金收益的中資企業如保險公司、金融機構或新經濟體老闆/大企。在平衡今財政年度赤字的現實下，特區政府應以較務實態度來作出明智取捨。
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