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解惑篇:柴灣「豬頭骨」的啟示


http://paper.wenweipo.com   [2010-10-07]     我要評論

宋小莊 法學博士

 上周三政府推出粉嶺和柴灣兩幅土地拍賣,粉嶺聯和墟地皮,市場估計3.5億-4.1億,卻以4.59億成交,每方呎價3,029元;柴灣連城道地皮,市場估計6.2億-6.9億,拍賣官以5.3億起拍,呎價3,412元,卻無發展商承接,為16年來首次流拍。

 市場對港島偏僻地皮的估價,隨著香港回歸,隨著土地契約的轉變,隨著與深圳交往的密切,已經不能像回歸前(尤其是中英聯合聲明簽署前)那樣,遠遠拋離新界地皮了。現兩者呎價相近,但港島柴灣地皮卻成為「豬骨頭」,乏人問津,不免引起社會議論,到底有何蹊蹺?

 綜合坊間、媒體之說,原因有三:(一)難建豪宅;(二)墳場景觀;(三)斜坡威脅。在筆者看來三個原因都不能成立,不妨簡單說明一下。

 所謂豪宅,其坐落或是幽靜,如三司官邸;或是旺中帶靜,如九龍塘。連城道地皮只有一條上下坡的通道,環境幽靜,符合條件。豪宅之面積,通常在1,500方呎以上,連城道地皮的建築面積為15.53萬方呎(按呎價3,412元計算),如建40層,每層兩梯兩伙,各單位在1,800呎以上,配以華麗裝修和充足車位,與一般豪宅無異。

 豪宅講求景觀。面對墳場,確難使人獲得喜悅、愉快的心理感受。但電梯不必採光,可背對墳場;豪宅也不必四面八方都要採光,只要面對墳場之牆不開窗,也就可以有安坐家中、不見墳場的效果。

 除非連城道山體全部崩塌或發生大面積滑坡,高層鋼筋混凝土建築完全可以作出適當抵禦山泥傾瀉的設計,造價也不會太高。斜坡威脅,只能造成局部損害。特區政府是有良心的,不會把有山體崩塌、有滑坡風險的地段拿來拍賣坑人,不必杞人憂天。

 為何成為「豬骨頭」呢?恐怕是政府要競價者承受「有山泥傾瀉的危險」,但卻沒有提供足夠的勘探資料以作評估。因開發房地產成立的項目公司賣完樓後可能不再存在了,但承擔斜坡風險卻是長久的,可能要母公司擔保。如屬上市公司,不能老是在年報上記載此項或然風險。政府需要作出適當的技術和法律安排,才能變「豬頭骨」為「金沙骨」。

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