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宋小莊 法學博士
上周三政府推出粉嶺和柴灣兩幅土地拍賣，粉嶺聯和墟地皮，市場估計3.5億-4.1億，卻以4.59億成交，每方呎價3,029元；柴灣連城道地皮，市場估計6.2億-6.9億，拍賣官以5.3億起拍，呎價3,412元，卻無發展商承接，為16年來首次流拍。
市場對港島偏僻地皮的估價，隨著香港回歸，隨著土地契約的轉變，隨著與深圳交往的密切，已經不能像回歸前（尤其是中英聯合聲明簽署前）那樣，遠遠拋離新界地皮了。現兩者呎價相近，但港島柴灣地皮卻成為「豬骨頭」，乏人問津，不免引起社會議論，到底有何蹊蹺？
綜合坊間、媒體之說，原因有三：（一）難建豪宅；（二）墳場景觀；（三）斜坡威脅。在筆者看來三個原因都不能成立，不妨簡單說明一下。
所謂豪宅，其坐落或是幽靜，如三司官邸；或是旺中帶靜，如九龍塘。連城道地皮只有一條上下坡的通道，環境幽靜，符合條件。豪宅之面積，通常在1,500方呎以上，連城道地皮的建築面積為15.53萬方呎（按呎價3,412元計算），如建40層，每層兩梯兩伙，各單位在1,800呎以上，配以華麗裝修和充足車位，與一般豪宅無異。
豪宅講求景觀。面對墳場，確難使人獲得喜悅、愉快的心理感受。但電梯不必採光，可背對墳場；豪宅也不必四面八方都要採光，只要面對墳場之牆不開窗，也就可以有安坐家中、不見墳場的效果。
除非連城道山體全部崩塌或發生大面積滑坡，高層鋼筋混凝土建築完全可以作出適當抵禦山泥傾瀉的設計，造價也不會太高。斜坡威脅，只能造成局部損害。特區政府是有良心的，不會把有山體崩塌、有滑坡風險的地段拿來拍賣坑人，不必杞人憂天。
為何成為「豬骨頭」呢？恐怕是政府要競價者承受「有山泥傾瀉的危險」，但卻沒有提供足夠的勘探資料以作評估。因開發房地產成立的項目公司賣完樓後可能不再存在了，但承擔斜坡風險卻是長久的，可能要母公司擔保。如屬上市公司，不能老是在年報上記載此項或然風險。政府需要作出適當的技術和法律安排，才能變「豬頭骨」為「金沙骨」。
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