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香港文匯報訊 (記者 余美玉) 金融海嘯後，受環球救市政策衍生的熱錢湧入，本港樓市由海嘯低位急升近50%，其中豪宅樓價更超越97高峰一成。是次政府重稅打擊短炒，一二手樓市急凍，剛過去的周末、日個別大型屋苑更出現嚇人的「零成交」情況。不過，觀乎海嘯後政府多次出手，措施宣布後也同樣出現過周末、日個別大型屋苑零成交情況，但在低息、實質負利率及熱錢等因素推動下，樓市總呈小回大漲格局，整固後再度上揚（見樓價走勢圖），今次會否例外，令人關注。
政府越出手 樓價越升
本港是次樓價狂潮由08年10月金融海嘯後拾級起步，內地率先推出「四萬億」及美國推出首輪「量化寬鬆」政策（QE1），以及之後環球救市，令熱錢流竄，由於本港經濟基調良好，加上經濟體系開放，資金進出自由，吸引大量資金進入，令本港的股市及樓市急升。
政府為打擊過熱的樓市，其間多次出招。09年10月，金管局見豪宅樓價狂飆，即收緊豪宅按揭，2,000萬元或以上的住宅按揭上限由七成降至六成，出招後首個周末，二手樓交投比對上個周末跌約三至四成，豪宅成交更應聲下挫五成。又如今年8月13日禁止樓花「摸售」的「曾四招」，令個別大型屋苑於周末日（14及15日）錄得零成交，包括康怡花園、海怡半島及黃埔花園。
不過，經短暫震盪後，樓價又再向上。今年10月份《施政報告》後，市場認為手法未夠「狠」，市民恐樓價再上，遂加快入市，個別屋苑呎價一舉升穿97高位。 對於政府越出手樓價越升的「怪象」，專家指出，並非政府的措施沒有用，因為出招後樓市回調，已顯示措施有一定阻嚇力，但其後樓價再升，純是因為錢作怪—本港細小的開放型經濟體難擋全球滾浪熱錢流入，正如財爺所言，本港不可以實施資本管制，也不會改變聯匯制度。換言之，美國QE2衍生熱錢還會繼續流入本港，抵消港府措施的威力。
負利率令存款求保值大轉移
投資銀行瑞銀亞洲房地產研究部主管王震宇指出，政府為減少樓市炒風而提高印花稅是「杯水車薪」，料僅能緩和樓價升幅，不能改變升勢，因低息環境及各國央行繼續「大印銀紙」將拖低本地的實質利率，估計明年第三季，本港的實際利率將達負4%，本港2.6萬億元的存款為尋求保值，料相當部分會投入到樓市。他預計，至2012年，本港的住宅價格及租金分別升40%及15%；在最樂觀情況下，樓價或由目前水平再升98%。
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