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2010年11月22日 星期一
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樓市升不停 皆因錢作怪


http://paper.wenweipo.com   [2010-11-22]     我要評論

 香港文匯報訊 (記者 余美玉) 金融海嘯後,受環球救市政策衍生的熱錢湧入,本港樓市由海嘯低位急升近50%,其中豪宅樓價更超越97高峰一成。是次政府重稅打擊短炒,一二手樓市急凍,剛過去的周末、日個別大型屋苑更出現嚇人的「零成交」情況。不過,觀乎海嘯後政府多次出手,措施宣布後也同樣出現過周末、日個別大型屋苑零成交情況,但在低息、實質負利率及熱錢等因素推動下,樓市總呈小回大漲格局,整固後再度上揚(見樓價走勢圖),今次會否例外,令人關注。

政府越出手 樓價越升

 本港是次樓價狂潮由08年10月金融海嘯後拾級起步,內地率先推出「四萬億」及美國推出首輪「量化寬鬆」政策(QE1),以及之後環球救市,令熱錢流竄,由於本港經濟基調良好,加上經濟體系開放,資金進出自由,吸引大量資金進入,令本港的股市及樓市急升。

 政府為打擊過熱的樓市,其間多次出招。09年10月,金管局見豪宅樓價狂飆,即收緊豪宅按揭,2,000萬元或以上的住宅按揭上限由七成降至六成,出招後首個周末,二手樓交投比對上個周末跌約三至四成,豪宅成交更應聲下挫五成。又如今年8月13日禁止樓花「摸售」的「曾四招」,令個別大型屋苑於周末日(14及15日)錄得零成交,包括康怡花園、海怡半島及黃埔花園。

  不過,經短暫震盪後,樓價又再向上。今年10月份《施政報告》後,市場認為手法未夠「狠」,市民恐樓價再上,遂加快入市,個別屋苑呎價一舉升穿97高位。 對於政府越出手樓價越升的「怪象」,專家指出,並非政府的措施沒有用,因為出招後樓市回調,已顯示措施有一定阻嚇力,但其後樓價再升,純是因為錢作怪—本港細小的開放型經濟體難擋全球滾浪熱錢流入,正如財爺所言,本港不可以實施資本管制,也不會改變聯匯制度。換言之,美國QE2衍生熱錢還會繼續流入本港,抵消港府措施的威力。

負利率令存款求保值大轉移

 投資銀行瑞銀亞洲房地產研究部主管王震宇指出,政府為減少樓市炒風而提高印花稅是「杯水車薪」,料僅能緩和樓價升幅,不能改變升勢,因低息環境及各國央行繼續「大印銀紙」將拖低本地的實質利率,估計明年第三季,本港的實際利率將達負4%,本港2.6萬億元的存款為尋求保值,料相當部分會投入到樓市。他預計,至2012年,本港的住宅價格及租金分別升40%及15%;在最樂觀情況下,樓價或由目前水平再升98%。

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