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■政府計劃協助市民置業、先租後買的「置安心」計劃，選定青衣青綠街為首個發展項目。資料圖片
世紀21（香港）首席顧問兼註冊專業測量師 陳東岳
萬眾期待的特首施政報告出台，一如所料，很多著墨於房屋政策的章節，包括復建居屋及優化「置安心」。筆者初步觀察所得，特首是在權衡既要為上車人士提供協助，又要避免對私樓構成過大衝擊的雙重考慮下推出政策。
幫市民上車的理據，是當樓價大幅飆升至脫離負擔能力，政府以行政手段解決的課題。另一個考慮是要顧及小業主的權益。香港人中每兩個人，便有一個住私樓，復建居屋無可避免與私人住宅市場重疊，受影響的私人業主亦是香港市民，絕大部分都經過一番努力，辛辛苦苦儲足首期才可以買樓，按揭20年或30年，慢慢捱每月供款。
從已披露的細節看，新居屋的定價，以「可以負擔」的樓價出售，即未必與市價水平掛鈎，怎樣演繹要待有關當局解釋。新居屋及置安心計劃均設定買價為「封頂價」，免除對日後樓價大升時補地價較高的顧慮，但卻引來對舊居屋業主不公平的非議。
從數字上看，置安心與新居屋的申請入息限額部分重疊，置安心可租可買，即是與新居屋同樣是公營的出售單位，有傳新居屋不售予公屋戶（筆者有保留！），看來有需要在彼此定位方面作全盤檢討，包括兩種資助房屋的銷售對象、入息上下限的區間、設定單位面積、各類房間戶數比例、申請資格和配額等，以避免出現兩種資助房屋不協調的後遺症。
但無論如何，上述新推出的兩種資助房屋對私樓市場影響不會太大，2014/2015年推2,500個單位，這是最快三年後的事，而且2,500個單位比原先消息指每年5,000個單位少了一半，相信可以減少對私樓市場的衝擊，私樓業主亦無須太擔心。
其實樓價失控也與缺乏土地供應有關，經歷97一役，港府一段長時間沒有開發供香港長期發展的土地，到外資突然湧入，供求失衡推高本地樓價，始後知後覺，發覺可用土地不夠，今年施政報告說「建立政府土地儲備」，特區政府成立十多年，現在才說「建立」，即是以前「沒有」！怎會沒有土地儲備？欠的只是沒有為開發長遠可供發展的土地做功夫。
急就章研究維港外填海、重劃工業地作住宅用途、地下溶洞、礦場等卻都不是快速可增加可發展土地的良方。較失望的是，特區政府仍不著手重新規劃發展新界，尤其邊境禁區後撤，騰出2,000多公頃土地，為何仍不啟動發展，就算今天動手，建設道路及基礎設施需時，最快也要10年後才可以完成，有新開發土地可供發展。
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