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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師張宏業
於11月29日特區發表諮詢文件，正式啟動二個月的公眾諮詢期，對一手住宅物業銷售的建議法例徵詢公眾和相關利益者的意見。針對聽取市民的意見，運輸及房屋局特別舉辦二場公開論壇，定於12月16日和明年1月4日展開。是次諮詢期會在明年1月28日結束，政府會在同月的立法會房屋事務委員會會議上就條例草案進行討論，並在2、3月間發表公眾諮詢報告，刊登藍紙條例草案及向立法會提交草案，預期在2012年內完成立法程序並可在2013年開始生效。
《一手住宅物業銷售條例草案》源自2010年的《施政報告》，特區政府以超過兩年時間有序地進行業界諮詢討論，再完成報告向公眾收集意見，並根據各方收集的意見落實成草案，向立法會提交進行立法，這反映出政府高度重視一手住宅銷售規管問題，做出有效調控住宅市場的決心。公眾和傳媒不應詬病政府選擇現時低迷的物業市道時行動，因規管住宅市場銷售是長遠的政策！筆者帶領讀者看清這項建議法例內容和分析可能對市場後續的影響。
是次草案涵蓋非常全面，包括所有一手住宅物業，不論建成或未建成，也含舊租契條款發展項目、「同意方案」項目及不屬於「同意方案」的項目，法例中的唯一「灰色地帶」是出售前已租出一手住宅和個人出售的獨立屋。督導委員會建議如果發展項目整體或個別期數有不少於95%單位已租出一段合理地長的時間如36個月，可獲豁免規管。
另外委員會也提出考慮豁免只出售一座一手獨立屋的私人買家，但具體條例會小心草擬以防止被濫用。面對住宅市場不振時，開發商寧可先出租3年，完結租期後才將物業進行翻身，待市場回穩後出售，這個做法可算合理。但對於舊租契條款和「非同意方案」的項目，則會影響深遠。以上項目大都位於市區和新市鎮舊地區和個別業主持有，這些地皮進行整體重建時遇到較大困難，如統一分散業權、通過各大政府部門審批和規模不大令投資回報率不吸引，是次加強規管其一手住宅銷售會長期影響其市場價錢和投資意慾，增加市區中小型地盤重建難度。
建議法例另一個重點是為售樓說明書和價單訂下全面、詳細和明確規定，尤以所有單位只能以「實用面積」訂價。發展商必須於物業開售前最少7天公布售樓說明書和開售前最少三天公布價單。賣方須設立單一成交冊，臨時買賣合約和正式買賣合約必須分別在簽訂後24小時和一個工作天內載入，這與現時規定載入時限大為縮短，增加市場透明度令準買家及時了解銷售情形。
以「實用面積」標價可以杜絕不同樓盤的實用率產生的混淆情況，但延伸問題是一手樓價(以實用計)跟二手樓價(多以建築計)不太相稱的。鄰近特區的濠江正奉行一手住宅以70%實用率去化算建築面積的方程式，但未有考慮到屋邨和單幢樓可提供公共設施面積的分野，有欠科學化。香港的住宅物業市場其實已經很成熟，而買賣雙方一般是清楚明白市場的運作的，筆者建議二手住宅市場自我調整，買賣家逐漸轉向同樣以「實用面積」議價，這容易與一手樓價比較。「實用面積」交易方法實施是明顯有利舊樓的交易，因為她們享有較高實用率，尤以那些康樂設施完備的老牌屋苑。
草案明確禁止作出失實陳述和發放虛假或具誤導的資料；違例者最高罰款500萬和監禁7年。法例將樓盤宣傳失實陳述的責任推向發展商，這點也是她們最大反彈的地方！從一手樓買賣雙方實力考量，發展商畢竟是佔優的，而且她較清楚物業周遭環境、建造用料等等，肩負起提供確實的賣樓資料是應該的，但其應披露程度和可依賴資料來源則有待商榷。舉一個極端例子，發展商在售樓資料中已根據政府和背後專業團隊給予資料，但後來發現政府資料出了錯誤，小業主應控告開發商還是政府呢？還是兩者也不必負責任？筆者希望政府和開發商可定下一個雙方接受的平衡點！
總括來說，草案是政府朝向一手樓規管銷售的重要一步，希望於諮詢期內行業和公眾多提意見將法例合理和完善化吧！
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