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中銀國際
最近恒隆地產（0101）公佈2011財年年報後，股價大幅上漲，原因主要有以下幾點：其一，瀋陽皇城恒隆廣場業績改善。
我們看到，皇城恒隆廣場（公司在瀋陽的首個購物廣場項目）的經營表現出現好轉。之前，該項目曾因資產回報率低於預期（約為4%）而令市場感到失望。非常重要的是，新簽合同的租金水平比目前的租金水平高出約15%，扣點租金也有所上漲，這些都有助於提升商場的租金收入。因此，該項目投資回報率有望在當前5%左右的基礎上持續提升。這應能緩解市場對公司上海以外項目執行能力的擔憂。
瀋陽恒隆廣場預租情況佳
恒隆地產在瀋陽的第二個購物中心項目也有望獲得成功。市府恒隆廣場計劃於2012年4季度開業。與皇城恒隆廣場主要針對中端市場的定位不同，市府恒隆廣場主要針對高端消費市場，因此他們之間的內部競爭很小。據管理層提供的信息，市府恒隆廣場的預租情況非常好，截至2011年末，70%的商舖面積已經簽約。管理層表示，近期內，預租率就有望達到90%。其合同租金比皇城恒隆廣場高出約60%。
其二，在濟南複製成功經驗。自2011年3季度開業以來，濟南恒隆廣場的投資回報率達7%，與上海項目初始階段的投資回報率基本相當。這實際已經超出了管理層之前給出的6%的預期回報率。濟南恒隆廣場目前已全部租出，我們認為，隨著零售商舖租金的上漲，該項目資產回報率將進一步提升。無錫恒隆廣場、天津恒隆廣場、大連恒隆廣場和昆明項目等其他投資物業也在籌備中，並將於2013-16年陸續開業，這些項目將進一步提升公司價值。隨著公司在內地其他城市複製其成功經驗，投資者將重塑對該股的信心，並將其視為受惠於中國長期消費增長的優質商業地產股。
財務狀況依然良好
公司仍在尋求收購機會，但目前尚無具體時間表，因為許多事情還要取決於市場條件和公司的財務狀況。截至2011年末，公司的淨現金已由2011年6月末的105億港元下降至30億港元，這主要是由於去年收購的昆明項目土地出讓金結算（45億港元）。從2007年起，公司就一直保持淨現金頭寸，而管理層暗示，如果有合適的收購機會，未來可能會提高槓桿水平（淨負債率保持在20%以下）。
事實上，公司有超過230億港元的信貸額度， 其中73億港元是未使用銀行信貸額度，156億港元是中期票據，這些都可用於支撐未來的資本支出和項目收購。
由於公司將財務年結日由6月末改到了12月末，因此此次派發的0.36港元中期股息（股息支付率98%）只是一次性事件。以往，公司的中期股息往往較少，而期末股息較多，未來公司仍將延續這樣的做法。我們認為，市場可能對高股息支付率反應過度，但這並不是該股最具吸引力的一點。
我們維持對恒隆地產的買入評級，由於公司調整了財年結算時間，我們目前正在調整盈利預測。目前股價較我們當前每股淨資產預測34.64港元折讓23%，折讓幅度仍高於其2005年以來的歷史平均水平不到10%。 （摘錄）
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