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香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
曾流標的荃灣西站「灣畔」再招標，接獲6份標書，由長實以比市場估值高的96.3億元奪得，樓面地價4,309元，有評論認為發展商意識到政策風險已降，於是調整投標出價，積極入市補充土儲。梁特首一句「不會拉低私人樓價來遷就市民購買力」，是樓價不跌的定心丸。
持續觀察近幾周樓市，愈來愈多數據顯示，樓市的確活躍起來。二手居屋、中小型住宅、甚至連公屋亦出現高價成交，隨便舉些例子，鰂魚涌康山居屋單位，呎價8,676元，創二手居屋新高，港島東區屋苑成交火熱，據報筲箕灣找不到300萬以下的樓盤，大角咀港灣豪庭細單位成交呎價7,669元，黃大仙竹園北邨公屋單位亦以呎價4,517元成交，是該類屋苑次高價。形勢發展下來，現時業主放盤，參考市場訊息，一般都會加價反價，最後能達成買賣的，都會是高價成交。
港人怕執輸 高價搶貨頻現
由於有「額外印花稅」措施，短炒住宅會被抽重稅，於是住宅單位每成交一個，便有一個被抽離市場，現時入市的應是以自用及較長期持有者為主，具備足夠負擔能力，屬於剛性需求，但短期市場放盤有限，買家追逐有限的放盤，在供不應求下，樓價被搶高。但為何這些買家按捺不住，寧願在這刻高價入市？拙文早前提及，預告明年「5,000個白表客可免補地價買二手居屋」這項措施，令市場憧憬明年有5,000個新買家入市買「現樓」，港人怕執輸，沒有人願意等明年樓價被搶高才入市，這是顯而易見的市場心理學。
龍頭發展商洞悉趨勢，迅速調整投標出價而奪標。事後分析，荃灣灣畔項目，地價連建築費成本約7,000元一呎，雖然有一半單位限作500餘呎單位，但灣畔既享無敵海景，又有港鐵概念，更重要的是市場缺幾百萬元的新盤，限呎的單位正好滿足這些需求，參考上述康山居屋造8,676元一呎及其他成交價，灣畔單位將來定價每呎8,500元至9,000元，市場應該會接受。預期繼後港鐵其他項目招標，甚至大圍站再招標，或會有較佳市場反應。
樓市現搶購潮，或許政策官員應吸收經驗，不宜過早宣布會刺激市場需求的措施，畢竟香港樓市運作靈活而具高透明度，樓價資訊多，市場反應快速而敏感。筆者替未能上車人士不值，原本以為等候新措施出台，便可以較低廉樓價置業，但料不到，新措施還要等四、五個月，二手居屋甚至私樓和公屋樓盤，已在幾個星期內被搶貴甚至搶光。
不應低估新一屆政府決心和能力
新一屆政府已在積極找地建屋，務求盡早增加公屋和私樓供應。奉勸現時怕執輸的買家，不要低估政府的決心和能力，在等待新增單位面世應市這段過渡期間，要是仍無良策去平抑飆升中的樓價，料最後惟有沿用壓抑需求的老路，包括再加收緊樓按，甚至研究對住宅單位實施限購令。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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