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香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
政府研究把「活化工廈」政策，延伸至讓獨立業主的工廈改裝作「過渡性住房」，政策的理論基礎是，工廈原本擬改建為酒店項目，如已獲得屋宇署批准圖則，技術上都可改作住宅用途。如果這改建的酒店房間是28到30平米，即是可改成與原擬改建酒店房間數目相同的約300方呎的小型單位，有助增加這類小單位以滿足市場需求，一方面紓緩低下階層付昂貴租金的壓力，同時騰出空間解決市區劏房問題。措施大前提是值得支持的，但需要解決的法律上和技術上障礙不少。筆者看過有關網頁，在本文跟大家分析一下。
1.《城規條例》：全港位處商貿（Other Use Business）規劃地段約700多幢工廈，在商貿地段裡唯一可以作居住用途的種類，只有酒店。如果能夠得到城規會同意，可以在有關規劃大綱圖的附表第二欄中加入一項「過渡性住房」，就可以給予工廈業主申請改作這類住房單位，甚至改裝為大學生宿舍。還有一個可能，就是讓規劃署透過行政指令，豁免執法取締這類工廈改裝的「過渡性住房」。
2.《建築物條例》：原本批准圖則是一幢工廈，建築物條例對工廈的要求，與住宅不同。譬如地積比率，工廈比較高，住用用途比較低。對於一些自然的通風、採光，或者如果有廚房，廚房的要求都是不相同的。另外，把一幢工廈改作住宅，依足《建築物條例》便要減樓面面積。即是要把工廈拆去幾層，業主一般不會同意這樣做。要保留所有樓面，便要修訂《建築物條例》，容許把原建築結構改作「過渡性住房」用途，並批准一個等同於該幢工廈原有的地積比率，從而合法保留現有的樓面面積。
3.土地批租的用途限制：原本地租租約限制了作工業用途，如果於原建築物改裝「過渡性住房」，即是違反用途限制，按現時「活化工廈」政策，需要向地政總署申請特別豁免書Special Waiver而無需補地價。
4.技術性問題及財務可行性：工廈改住房，需要解決採光、消防安全、衛生、樓宇結構、屋宇裝備、排污、每單位供電、供水、煤氣(及為這些服務安裝每戶分錶)、廚房、廁所等。這些都是繁而費用不菲的工程。
但更加重要的是，申請上述各項批准需要時間，改裝建築費用不菲，建築期間更要待現租客租約完畢，逐戶騰空單位直至所有租客交吉，始能讓承建商進場開工，施工期預計起碼一年，期間不會有租金收入，雖然現時已有熱心的工廈業主表態願意嚮應新政，但從財務分析角度，工廈改裝過渡性住房，假設收租期10年，能否比改裝作酒店的效益更高？甚至降低要求，連只望收回改裝住宅所花的建築成本也無法保證。
是否可以有另一選擇，就是允許作簡易改裝作宿舍形式，以便用較低成本去完成各項基本設備，比如公用廚房，條件是交由社企營運，以低於市值租金出租予有需要人士。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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