百家觀點：港府必須優化「港人港地」政策

http://paper.wenweipo.com [2012-09-11] 我要評論

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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師張宏業

　眼看本地樓市在新政府上任後仍然保持強勢，特區政府於8月30日宣布短中長期的「梁十招」，然後又在9月6日宣布「港人港地」政策，期望以迅速手法去打壓樓價持續上升的形勢。「梁十招」是比較有長期規劃的房屋政策，又可以在中短期內推出不錯數量的住宅供應量去平抑樓價。

　在短期政策中，大體分為五大類，即加快出售天頌苑剩餘居屋830伙、全數推出青衣置安心1,000伙、在未來三年內加快審批65,000伙預售樓花申請、在餘下一季賣地計劃中增加2,650伙私樓供應及改建或重建工廈為360伙住宅。如果執行順利的話，短期供應量可以增加約70,000伙。以預料短期供應期四年計算，即未來四年平均可增加約17,500伙，這已較2010年的13,400伙、2011年的不足10,000伙和2012年的約12,500伙上升不少了。

　讀者請注意短期的加速供應量來源主要是加快審批預售樓花申請書的65,000伙，這當中涉及不少變數如政府多部門的協作、發展商興建和申請樓花預售的意慾，未來幾年的樓價上落情形等等，這些因素都是受到非特區政府所能控制的外來因素左右。

　在中期政策中，政府會以約市價60-70%出售其他4,000伙置安心單位、啟德發展區內興建480伙居屋、長沙灣休憩用地改建成2,300伙公屋單位、在36幅政府、機構或社區用地改為住宅用地去蓋建11,900伙和加速活化工廈變身為住宅樓。當中最主要來源是36幅政府土地改為住宅土地的11,900伙，但可以預料各區區議會對改變土地用途去多建住宅少建康樂設施的阻力巨大，會花上政府各部門不少人力財力時間去實現，而且不可能全數通過及所耗時間較難確定。

　特區政府充分明白穩定本地樓市的「殺著」是長期房屋政策，必須制訂長遠的房屋政策，持續每年供應足夠且樓價合理的住宅供應量才是「長治久安」的方法。梁特首列出兩大長期策略，即成立跨部門督導委員會去制定長遠房屋策略和市民「引首以待」的「港人港地」政策。

　「港人港地」政策是特首在3月8日提出競選政綱的重要組成部分，提及研究當市場過熱時，選擇部分符合中產住屋需要單位只可售予香港居民（編者按：梁政綱當時指的「香港居民」包括永久及非永久居民，9月6日宣布的政策則只准售予香港永久居民），協助入息高於居屋上限者置業。

　但當特首公布「梁十招」後，9月3日運輸及房屋局局長張炳良指出正考慮擴至房委會、房協及市建局等公共機構出售房屋項目。張局長後續論策似乎跟原來的政策原意有所衝突，並且公營機構出售房屋已列明只限售給本地居民及轉售年期，這基本上已是「港人港地」的政策目的。

　筆者強調，「港人港地」政策的對象是本地的中產階層，高於居屋收入上限人士，以自己居住而非投資目的，這與其他房屋政策如「置安心」計劃、居屋計劃、單身宿舍出租計劃應該有清楚區分，不可以互相重疊失去特定效果。既然「港人港地」政策是去解決中產人士自住居屋問題，這些單位初次出售和特定限期內轉售只能給本港的「自然人」，不可容許以公司名義購買、如定下禁售期長於居屋5年，這對業主不太公平，筆者認為以3至5年限定較為合理。

　再者每位延伸業主同樣有同期限制轉手年限，以防止屆滿限售期後「港人港地」房屋成為「炒家樂園」，失去政策原意且鼓勵樓宇重複抄作。這些重複限售期的條文必然會影響她們的轉售價值和一手價值，可以幫助市民上車。有人擔心過長又重複的限售期有損香港金融中心一貫的「自由市場」原則，這也未免過慮了，鄰近的新加坡及澳洲均有採取限制境外人士購樓措施，但她們仍被評為全球最自由經濟體系之一。

　「港人港地」政策另一焦點是計劃數目、地理位置和供應時間表。如筆者前文所倡議，本港長遠私樓供應量應保持年產二萬伙以上，當中應佔50%或以上是「港人港地」樓宇，以收控制性作用。這項計劃應被列為長期方案，定期公布5年計劃，以說服市場私樓供應充裕，消除市場短供應的疑慮。

　從政府現有手中可供發展土地表中，大家會發現主要集中新界各市鎮附近，短期的「港人港地」樓宇是會集中新界各新市鎮，但政府應有序地更改市區政府用地用途去建設市區版的「港人港地」樓宇，這才能有效地平抑市區樓價持續上升的惡性循環。市民對「港人港地」政策期望極高，祝願梁班子以謙卑、誠實、包容的心去優化計劃，達到「長治久安」的目標！　■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。

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