 放大圖片
■圖為新界屯門私人機構參建的居屋。 資料圖片
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
特區政府推出一系列穩定本港樓市措施，包括「十招」增加供應、港人港地、以及金管局收緊第二套房的按揭等。但外圍因素變化，或多或少抵消了原先透過推出這些措施，所希望取得的效果。美國宣布QE3，歐盟及日本亦同期推出量寬政策。本港樓巿火上加油，二手樓價屢創新高，新盤加價加推。
消息傳出，政府正研究進一步從徵收稅項方面，壓抑市場需求，特別要阻嚇炒賣住宅圖利人士，包括把額外印花稅的年期拉長及把稅率提升。措施對打擊炒賣有效，卻有利於非本地人士置業作長期持有，或許港府在修訂前應更仔細分析。
最近歐美日這些世界先進經濟體均在接近時間內，同步宣布量寬，雖然表面上這些決定都是為本國利益著想，但這股龐大的匯合洪流，卻對全球的新興經濟體包括中國做成莫大衝擊。新興經濟體面對本國貨幣兌歐美日貨幣「被升值」，出口不振，通脹預期不斷升溫及物價上升影響民生，都會考慮作出相對應措施，對中國來說，或許會考慮適度放寬信貸，但又要顧慮對物價房價所做成的刺激，這是兩難局面。另一角度看，現時正上演先進經濟體與新興經濟體之間的經濟貨幣戰爭。
香港細小經濟體易受外圍影響
香港作為相對細小的地區經濟體，在全球量寬以及經濟貨幣戰爭中，顯然十分被動。港元與美元掛鈎，但經濟上卻受惠於中國崛起，美國QE3，超低利率維持至2015年中，香港沒有同步量寬的可能，亦不敢輕言拆鈎，港人要接受的現實是，未來受通脹因素影響或會很迅猛，港人基本食品用品均來自內地，近年港元兌人民幣不斷貶值，假如中國出口貿易持續疲弱，香港轉口貿易亦不會好令經濟受累，但日用食品價格卻不斷上升，此消彼長之下，大家可理解未來日子會怎樣。
本地樓市面對上述新形勢又將如何？如果本地家庭消費力下降，置業能力理應相對下降，但樓市的需求並非純粹來自本地人士，近年內地人士在港置業漸多，影響樓市因素變得複雜。內地人士買港樓，一般不用按揭，由於無在港入息證明，亦無法取得銀行按揭，對這些買家來說，一般都有長期持有的實力，亦無懼樓價回落。全球量寬激化了對通脹的預期，持有現金者都會想辦法對抗通脹，傳統智慧是貴金屬及樓房地產。經濟前景欠佳，亦令部分實業投資者轉把資金買樓收租，這是中外皆通的道理，亦是內地及本港經濟表現欠佳而樓市獨旺的原因。
對不用按揭買家發揮效用有限
內地買家長期持有港樓是對香港樓市的信心表現，不應該非議，但卻間接造成港樓市供求失衡。港府透過增供應是治本之策，可惜由土地供應以致建成樓宇需長時間，遠水救不了近火。透過將額外印花稅的年期拉長及把稅率提升，以阻嚇短炒住宅，相信對港人應該奏效，但對降低內地人長期持有港樓，這部分需求應該無效用。金管局收緊銀行對第二套房按揭，亦只能針對港人，對不用按揭的買家不發揮效用。這些限按措施令港人的需求被暫時壓制，但反為有利於不用按揭的非本地人士，趁港人受制少了對手而在港置業，或許港府在修訂這些措施時應更仔細分析。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
|
放大圖片
