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■圖為九龍區大型私人屋苑之一的匯景花園。彭博社
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
擾攘市場多時，美國聯儲局終於在9月14日宣佈即時實施第三輪量化寬鬆(下稱「QE3」)政策。今期量化寬鬆政策包括下列三項內容：即維持超低息至2015年中，每月向銀行購入多400億美元與按揭有關證券(直至失業率大幅回落至4-5%)和原先的扭曲操作政策不變。這等於說美國政府每月向市場提供850億美元的資金直至失業率達標為限。
根據美聯物業的統計，在QE1及QE2推出後，本地樓價平均累升57%和22%，但QE2對樓市的刺激顯然大不如QE1的影響了。再者兩輪QE是自2009年中起通脹大幅攀升的元兇；自2011年中至2012年首二季，因內地和世界性經濟放緩才將通脹率壓回低水平，但預料新推出的QE3會使通脹情形死灰復燃，負利率情況局面令過剩資金再推向各種投資市場包括黃金、股票、債券、樓宇等等，加速資產「泡沫化」情況。
自從聯繫匯率實施以來，預期的美元持續貶值已大幅拖低港元實質價值，增加香港樓宇對外地投資者(尤其內地人士)的吸引力。筆者相信QE3拉升本港樓價的力量比前兩輪的大幅降低，但業主對未來樓價仍然保持上升的預期是可以肯定的，令他們訂價時變得進取。又根據美聯物業的統計數據，今年首8個月本港平均住宅樓價和租金上升逾12%，QE3推出的高通脹後遺症使租金上升情形持續，樓價進入「易升難跌」局面。面對如此嚴峻局面，特區政府和其他持份者怎樣去應付呢？
在QE3宣佈後第一個早上，特區政府公開宣佈針對性一系列收緊樓按措施，主要對付持有多於一項物業按揭和收入非來自香港的申請人，並首次為供款年期設定30年上限，明顯地新政策不是打擊首次置業和「樓換樓」的本港居民入市。特區政府的果敢迅速行動，表明打壓樓價再上升決心，並宣佈控制樓價是新任政府首要任務，如果政策發揮不到預期效果將繼續「加碼」直至情況受控。
政府短期打壓措施還可包括開徵資產增值稅，加重額外印花稅(包括延長兩年禁售期、劃一累退式稅率或甚至加大稅率等等)，要求金管局向金融機構訂定非自住物業和非本港人士按揭較高最低實際按揭利率(如4-5%或以上，使現時買樓收租足夠供樓按金額情形逆轉)、加強推出其他政策去防止公司名義買家的法律漏洞等等。
在決定推行任何稅種及行政手法前，特區政府需要格外小心評估每項政策的短中長期影響。例如資產增值稅一項，香港素來奉行經濟市場化和自由化，這項稅法肯定是立即收到降溫效果，但會嚴重影響金融中心的形象。另外已奉行的額外印花稅使本港的流通住宅售盤數目大幅減少，令樓價升幅擴大。如果再加重額外印花稅措施，勢必使住宅放盤數量大幅降低，大大不利樓價理性回跌。
反過來說，提高投資和非本地人士的按揭利率超過一般回報率是值得深入研究，因這可助租金回跌而銀行也可享有較高回報去彌補風險。投資者利用公司名義去持有物業是久被社會各階層非議的，政府應進一步分析研究如何防止。今天的特區政府應推出前瞻性政策，而不是事後應付的措施，將情形反客為主，不能太被動了。
社會人士一般都認為地產開發商非常歡迎本港樓價持續上升，並肯定是其中最大得益者，但筆者要為開發商討回公道。其實QE政策是令資產泡沫化的同時，也大幅提高樓宇建築成本和土地價格，而發展商只關心是建成樓宇後總售價減去地價和建築成本等的淨額。
今天開售的樓宇的土地是幾年前平價購入的，其利潤是較為豐盛的，但發展商再購入土地和建築樓宇時的總成本已大幅增加使風險提高，這唯有樓價仍持續上升才能賺回。經歷了幾十年開發周期的體驗，本地樓價愈高愈難出售，另外未來回跌風險每天加高，這不是地產界所樂見的。
大家如不是善忘的話，不妨回想97年一些發展商高價投地後要等不少於十年才見到樓價超越總建築成本連合理利潤水平！未來一年開發商去投地時要格外小心評估自身現金流情形，計算每塊土地的合適開發模式和總成本，得充足了解其回報和風險兩者成正比才「去馬」。
未來兩年，因為私樓供應量仍未恢復正常水平，樓價仍會「易升難跌」，希望各界人士注重樓市下行風險方「見機而行」呢。請注意地產升浪處理不好便演化成社會危機，為政者必須小心處理。特區政府抱著謙卑、誠實、包容、恩慈心去理解人民的需要，才具體推出合乎公共利益的房屋政策。
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