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2012年10月19日 星期五
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本港鬧地荒 拓地刻不容緩


http://paper.wenweipo.com   [2012-10-19]     我要評論

香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳

 特首在立法會發表講話,強調房屋問題是今屆政府施政的「重中之重」,房屋市場近年供不應求,過去數月的樓價和租金持續上升,超越市民的購買力,鎖定根本問題源於土地供應不足。發展局同步澄清,雖然現有逾2,100公頃空置住宅用地,表面上無需要開拓新發展區,但實際並非所有空置土地均可發展,扣除不適合的地段,具發展潛力的用地僅1,324公頃,當中約930公頃為「鄉村式發展」地帶,但不少是天然斜坡及建築物間空隙,剩餘真正可供發展或興建房屋,只得391.5公頃。結論是有需要多管齊下開發土地,建立土地儲備。

政府頻「出招」 誠意值得尊重

 新一屆政府上場不足四個月,面對公屋輪候冊申請宗數接近20萬,樓價租金都不斷飆升,在穩定樓市大提下,已做了很多工作,包括推出穩定樓價的「梁十招」;加快審批預售樓花的手續;「置安心」首個項目改「租」為「賣」;研究將36幅「政府、機構或社區」用地撥作住宅用途;活化工廈增加住屋供應量;推出「港人港地」政策;並成立長遠房屋策略督導委員會以協助規劃土地供應與用途等。無論是否需要較長時間奏效,但起碼這份誠意值得尊重。

 港府估計在未來三至四年,除公屋外,一手私人住宅的供應量為6.5萬單位,比過去數年明顯增加,但要根本解決房屋問題,就要確保土地供應及土地資源的合理分配,財政司司長領導的房屋土地供應督導委員會,正積極協調跨部門,務求增加土地開發與供應。

 有問及當局越採取措施,為何樓市就越升?雖然有意幫助中產上車的五千個白表免補地價買二手居屋用心良苦,但當時卻激活了二手居屋及中小型住宅樓市道,繼後「樓換樓」蔓延到中型住宅環節。港府其實亦迅速宣布分批進行白表抽籤以減低對市場的衝擊,相信有關政策局已從中吸取經驗,港樓市透明度高而反應過敏,一日土地供應未解決,在推出任何剌激需求的措施時,都要特別小心謹慎。

 另外,國際政經形勢變化,對香港這個相對細小的經濟體,亦會造成衝擊。最明顯今次美國QE3以致全球量寬,聯儲局公布超低息環境維持至2015年,當中以後者對港樓市的影響更甚,把資金換磚頭成為抗通脹的避難所,試問港府短時間內,又怎可能「製造」新增供應住宅呢!樓價因這個外來因素而升,根本不應責怪港府。

 今次港府公布了暫存可供發展或建屋用地只得390多公頃,以支持開發大型土儲的重要性,筆者是認同的,但只說明問題的嚴重性是不夠的,港府更應趁勢引導港人討論以達致共識,面對「地荒」,港人可以有那些選擇?筆者試重提幾項:

 1. 壓抑需求例如管制住宅租金加租,以減低買樓收租的意慾,並紓緩租金上升;

 2. 開發生態價值較低的農地及綠化地;

 3. 適度放寬土地使用密度;

 4. 維港外填海及建大型人工島;

 5. 工業用地改劃住宅發展;

 6. 與鄰近地區在土地用途的配合使用。

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