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康宏証券及資產管理董事 黃敏碩
中國指數研究院公佈，9月份全國100個城市新建住宅每平方米價格，按月上升0.17%，連續四個月錄得按月升幅，為8,753元(人民幣，下同)，惟9月升幅就較8月縮小0.07%，按年計，價格則是連續第6個月下跌。另一方面，北京中原地產數據顯示，北京上月新建住宅簽約量，按月減少24%，至11,030套，二手住宅按月亦跌12%，另今年深圳秋季房產交易會，一手單位成交數量亦只有34間，相比2010年時的2,317個單位，可謂大相徑庭。
內房今年出現「淡季不淡」的現象，在當局不斷重申內房調控的情況下，增加了市場對傳統「金九銀十」的憧憬，惟由數據看來，「金九」並未如預期中出現，呈現「旺季不旺」，相信「銀十」出現的機會亦較為有限。
內房「旺季不旺」，或是由於早前當局連番「降準」及減息，刺激內房銷情，帶動了市場對樓價上升的預期，以及房貸需求，亦消耗了市場部分的購買力。而銀行方面，由於監管及壞帳風險困擾，一直都不敢加強對貸款的審批，同時步入年尾，銀行衝放貸的意慾亦有所退卻，在貸款市場供求均不振的情況下，導致「金九銀十」不再。
但是否單單因此而斷定內房前景堪虞，筆者就有保留。始終不少發展商年內銷售進度甚為理想，要達到目標銷售難度不大，其資產負債表的質素亦良好，現金流足以應付發展所需，並抵禦內銀放貸取態審慎，對營運造成的影響。加上內房續處於整固期，預期將續有中小發展商因為資金鏈受壓，而不得不減慢開發步伐，或是面臨倒閉，這皆給予大型發展商併購及擴大市佔率的機遇，在內地城鎮化比率持續上升，剛性需求不斷下，長遠有望受益其中。
慎選組合股份 靜候回報
此外，國策會否進一步打壓房地產業，乃市場最為關注的問題。觀乎內房現時的發展，價格升勢已見收歛，而中國房地產景氣指數年內亦曾創下自09年以來的新低點，若果當局再加大調控力度，不單是內房業本身，就連帶建材、大型機械、家電及傢具等相關行業，均會再受打擊，勢必加大宏觀經濟下滑風險。
雖然當局已下調年內經濟增長目標至7.5%，但首三季GDP的增長只有7.7%，倘再加強調控，恐難以達標。而國家又正值換屆期，在經濟增長的前提下，預期短期將不會有重大政策出台，內房年內銷售有望平穩發展。大型且負債較低的發展商，續有望「以量換價」，支持盈利，若能慎選組內股份，料仍有不俗之回報。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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