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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
美國化解財政懸崖方案獲眾議院通過，帶動港股於2013年頭個交易日開出紅盤，全日收報23,311，升幅達29%，業界預料今年恒指有力挑戰27,000，一洗股票市場幾年來的上落市局面！這是否說明海外和本地資金已經從房市流入股市呢？
日前政府公布了今年頭季的賣地安排，共推出六幅住宅地招標，可建約三千伙，屬今個財政年度供應最多一季，也限定某些地皮「港人港地」的批地條文。在全年預算約15,000單位總供應量內，還包括了鐵路上蓋項目，再加私人發展重建或撥地項目順利交易才可能達標，但若出現流標情況，就不可能提供政府長遠目標的年供二萬個的土地量。
回顧自2008年起私人住宅單住的供應量，五年來的數字是2008年的8,780個，2009年的7,160個，2010年的13,410個, 2011年的9,450個及2012年的11,890個，5年來均數只有10,138個，這與目標的20,000個只及50%。展望2013年，年供應量可及14,930個，則六年內共缺少55,000個，這說明五年來本地住宅樓價急升主因。
身為測計師專業的梁特首當然深明樓價持續上升的主因是供應量過少，上任後致力「發掘」土地去增加供應量，但遇到的困難確實太多。在過去兩季，政府收地時遇到不少社區阻力，這不單局限於成熟社區，連還未進行大規模開發的新界東北地區也碰上了持份的開發商、原居民、地區人士、環保人士等等的強大反對聲音。大家不難想像政府未來去開拓發展土地時會舉步維艱，令未來供應量存著不少變數。各大小業主看清未來土地供應的困局自然「惜貨如金」，又加上全球處於「高通脹、低利息」經濟局面，物業變成一種「持貨成本低、回報高水平」的投資工具。在總體住宅供應量還未回升至合理的年產二萬個以前，市場大致上會持續向上，政府的持續行政手段只能起短期的抑壓作用，而且效果會一次比一次短暫。
從我司的統計數字可以說明2010年的「特別印花稅」措施效用不長！根據統計，2010年的特別稅收實施後頭月作用較為明顯，主要中小型住宅地區的樓價平均下跌不及5%，但從第二個月開始樓價開始約2-4%，更至頭半年，樓價已回升約10%，反映這次行政手段於六個月內已失效，但交易量則持續下跌。
歷史故事可能是最好的教訓！新政府上場已半年，先後推出雙稅項和收緊第二套房按揭等遏抑樓價措施，成交量大跌五成，但樓價則反升10%，同樣地行政措施效用只維持了兩個月，樓價已掉頭再升！2010年和2012年兩組打壓樓價的行政手段同樣地只收到極短期效果，樓市注視點仍然是中短期供應，政府如不能有效地拆解這個「死結」，則未來再推出更嚴厲的手段都是「無補於事」。
應研究增加成熟地區重建倍數
既然新增開發土地難求，政府應該研究增加成熟地區的重建倍數，這可以短期增多市區住宅/商業樓面供應量，也令發展商有較高意慾去加快重建步伐。雖然香港是個小型的大都會，但市民仍然希望居住在成熟社區而不願搬往新界地方，加快加大市區地皮重建是短期可解決「房屋荒」的有效方法。
踏入2013年，本人預測住宅樓市仍然是「量少但價微升」的局面。在各項行政措施下，大小業主仍然「惜貨如金」，準業主期望「樓價大跌而撿到平貨」的希望同時會落空。本外地資金會陸續流入「低水」的股市市場，形成股價後市的強大推動力！（摘錄） ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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