放大圖片
■澳門賭權開放為經濟帶來巨大財富,市民工資水平相應提高,但也吸引大量外資湧入大幅提高住宅價值。彭博社
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
澳門與香港一衣帶水,龍年同樣面對房地產市場急速升溫的情形。在中央政府鼓吹產業適度多元化的大前提下,澳門的經濟發展重心應該是博彩業、會展業、中醫藥業、文創產業和其他非地產的服務性行業,注意房地產不可能也不應該是其主要經濟的發電機。澳門賭權開放為經濟帶來巨大財富,市民工資水平相應提高,但也吸引大量外資湧入大幅提高住宅價值,樓價上升幅度更遠遠高於人工和通脹升幅,使市民置業更是「難上加難」。
再者,澳門經濟剛剛完成了高速發展速度,並進入較低增長期。雖然博彩收入去年已突破三千億元,但旅客人數只能徘徊在年二千八百萬人次左右,預料上述兩組數字今年只能保持單位升幅。澳門學者預計今年GDP增幅將放緩至5-8%,通脹率稍為輕微回調低於6%,大幅減弱市民的實質收入增長率。其實早前中央政府已覺察到博彩業未來收入增幅大幅放慢的趨勢,著令特區政府積極朝向產業多元化的道路,高企的房地產市場價格不應成為其絆腳石。不斷提高樓價,只會高築產業進入壁壘,增加本土中小企業新興產業的起步難度,為澳門的長線經濟發展投下不確定性。這豈不是使經濟適度多元化的希望變得更遙遠?
宜先研究應否執行限購措施
港澳兩地同樣是土地資源稀缺,澳門的人口密度更遠遠高過新加坡,這會對澳門未來的持續發展有莫大障礙!大量澳門土地成為外資投資或投機的標的物對本地經濟有害無益,外資投入資金興建大量豪華樓宇而不主力供應給本土居民,將會推高樓價無助本地人口置業。在現在澳門經濟增長高於人均收入增長的情形下,乘著外圍低利息和貨幣寬鬆環境,澳門樓價近年升幅已大大高過工資升幅,為了保障本地人置業安居,「澳人澳地」政策應該是一項確保居民置業的長遠政策目標。同樣地,港澳兩地行政手段只能短期放慢樓價上升,增加土地供應量和引入「澳人澳地」政策才可加速本土人置業安居。
在「澳人澳地」政策下,政府有效調控樓市有何具體措施?首先是研究應否執行限購措施,如限定每位非本地居民或法人不能購買多於一個物業、外地居民或公司如轉讓特定金額以下的物業(例如三百萬以下)時交付特別印花稅,特定規模土地招標或拍賣時只面向澳門本地公司等等。視乎樓價上升速度,政府調整非本地居民樓宇按揭成數和最低利率,並提供本地居民「首次置業」的優惠政策。為了更有效平抑樓價短期急升,政府可增收樓宇短期買賣利潤增值稅,如房屋3年內轉手對利潤部分收納增值稅,並提高擁有多個物業的非自用業主的累進房屋稅率。
澳門的土地面積僅近30平方公里,但人口預料會由現時57.4萬上升到2036年的80萬,特區政府只能透過填海計劃去滿足人住房需求。在已公布的幾個計劃填海區中,政府應盡量規劃土地作為中小型私人住宅和商業用途,停止推出博彩業土地,在土地開發條文上加入「澳人澳地」的最低發展數目去長遠增加市民對住宅單位購買力。港澳兩地一脈相連,澳門的具體措施可否成為香港政府的參考資料呢? ■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。
|