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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
中央政府於2月20日的國務院常務會議上推出了強化住宅樓市調控的「新國五條」，正式拉開了今年新一輪房地產調控的序幕。為了落實該政策具體執行，於3月1日正式發佈「新國五條細則」。這被媒體稱為溫內閣打擊內地樓市的「最後一拳」，成為兩會前後的熱門議論題目。因為現任總理李克強是溫內閣主管經濟的，大家毋庸置疑「新國五條」招數的連續性，各位讀者可以合理地相信中央政府對樓市主導思想仍然是「讓房價回歸理性」，通過趕絕短期投機活動，有力抑制二套房需求，利用二手房交易收20%所得稅再分配房價上升的利益等等去達到效果。
3月17日上午李克強總理主持首個中外記者答問大會中談到任內要解決三大經濟難題，即是持續發展經濟、不斷改善民生和促進社會公正，這正與習近平總書記提倡反貪倡廉，精簡架構，公平分配思想一致。在任副總理時，李克強總理已表明未來五年中國城鎮化是國內經濟增長主要動力，並在今次記者會中再具體闡述政策理念。他指出未來五年推進的新型城鎮化，以人為核心的，要因應城市規模和東/中/西部地區經濟差異來具體制定，不能產生「城市病」令城市產生不平衡發展。政策不是盲目地城鎮化，必須和農業現代化相輔相成，保住耕地紅線，保護農民利益！
以城鎮化為研究生的畢業論文，李克強總理累積了20多年的研究和思考，必定能有效使用這股巨大內需基礎提升中國經濟和拉動相關產業發展。在今天中國面對歐美經濟低迷的不振出口局面，以城鎮化去拉動產業發展是持續經濟發展的有效手段！究竟城鎮化是否會令中國樓價仍然保持上升勢頭呢？
資金料流入「低水」城市
正如其他國家的不同經濟體，內地房價是主要取決於經濟表現，又因地區/城市發展差異，各地/市房價高/低和升/降情形不一樣。現在中國一線城市城鎮化基本已經飽和，二線城市依然在快速發展，地產價格上升比較快；又沿海/東部地區經濟發展較早，但內陸/西部地區接力發展，形成「東強西弱」的樓市格局。「新國五條」的20%所得稅是劍指二手房，對二手市場發展得較好的沿海/東部/一線城市地區打擊最大，一些一線城市如深圳更推出「限漲令」去鎖定每個樓價的漲幅於一個合理範圍，可以預期資金會流入「低水」的二三線城市，尤其是「城鎮化」比率低的省份。
經過了黃金十年，中國大/中/小城市住宅樓市已經發展到成熟程度，住宅樓價大多告別了千元單價而昂然進入萬元時代，價位再次大幅攀升的可能性逐漸降低。反觀商業地產卻「方興未艾」，地方政府更會積極地批出商業用地來獲取商店營運時的龐大稅收，中央政府亦「樂見其成」去扶助第二三產業健康發展令GDP穩定增長，所以不難看見下個黃金十年是以商業地產來拉動。
相對於住宅項目，一線城市商業地產價格水平高使投資巨大但回報率穩定地較低，二線城市商業大多處於起步階段投資規模較細但供求容易飽和，誰個發展商「早著先機」去空降待發展的二三線城市是勝利者！經過約五年高速發展後，開發商會分拆具穩定收入商業地產上市回籠「放大倍」的資金再投資。
總括來說，「新國五條」的最大得益者是二三線城市的住宅市場和各地的商業地產，但具體影響還要看各地方政府深化「新國五條」政策的具體措施。請大家注意中央政府維持住宅價格回歸合理化為主要政策思想，並且是定為長期的方向，任何放寬打壓住宅樓市的可能性都不大。
中央會鼓勵首置置業，打壓短期投機，控制二套房需求和盡量建平價房滿足中低層需求。無論如何，推進新型城鎮化肯定未來利好樓市，中國樓市昂然進入另個「黃金十年」是肯定的，但受益的地區和種類則會起了根本性的改變，讀者應多加分析和留意！如何去選擇內房股份投資，則讀者應分析土地儲備地域、種類和面積比重，選擇潛力優厚的下注吧。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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