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凱德:東京商場投資6年回本


http://paper.wenweipo.com   [2013-09-11]     我要評論
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■凱德商用旗下東京Olinas Mall 記者 黃嘉銘攝

 香港文匯報訊 (記者 黃嘉銘)不少港人視日本東京為「血拚」的「戰場」,惟市內大多以百貨公司及鐵路商店為主,鮮有大型購物商場。在日本持有8個商場的凱德商用(6813)表示,現時日本市中心沒有太多正規的大型購物商場,但認為在此營運商場有極吸引的回報率,旗下東京Olinas Mall現時回報率達12%至15%,更計劃將商場的餐飲行業比例由現時的6%倍增,有信心6年至7年內回本。

回報率8% 略低中國內地

 凱德商用總裁林明志日前在東京接受香港及新加坡傳媒訪問時表示,與香港和新加坡相比,在日本打造購物商場是較新概念,皆因過去一直由百貨公司主導,購物商場一般偏離市中心。他坦言,日本商場營運增長較中國內地為慢,日本回報率8%較中國內地的10%及新加坡的15%略低。

 然而,公司認為,部分國外品牌近年來都傾向落戶於購物商場,而且日本產品的周期性相對較短,當地人喜歡接觸新的概念,購物商場正好較百貨公司容易轉型,更易掌握客戶的需求及潮流趨勢,並可給予百貨公司沒法提供娛樂設施,如電影院,較易吸引年輕家庭客路。

 再者,林明志指出,在日本營運商場的回報率相當吸引,而且收購成本不高。以旗下Olinas Mall為例,公司去年中以3.67億新加坡元收購,平均呎價964新加坡元,與新加坡和中國內地相比,定價不算高。而公司在接管商場後,現正調整租戶組合,預期於明年第一季至上半年間將會有新租戶進駐,估計新租戶可承受比現有租戶多一倍的租金。

擬引日本品牌「登陸」

 事實上,公司業務遍及中國內地、日本、新加坡、馬來西亞及印度,短期不會再找其他國家和地區作擴張,但有意將部分品牌在公司的「地盤」互相穿梭。林明志續稱,現時有意將10多個在公司旗下商場的日本品牌帶到中國內地及新加坡,而國際品牌若要打入中國內地的二、三線城市的話,需要依靠公司的內部指引協助。

 對於中國內地市場放緩及商業項目供過於求的見解,林明志回應指,中國內地現時供過於求的只是商用空間如寫字樓等,而非商場。他又認為,很多內地開發商開發商場,是想利用其填補住宅部分的銷售,實際上並非想長期營運商場,對公司未必構成挑戰。

 另外,凱德商用母公司凱德集團亦在中國內地住宅市場嶄露頭角,其中於西安東部與琣a(0012)合作的御錦城,大舉發展17期項目,提供29,000套住宅,總建築面積達310萬平方米,現已套現約39億元人民幣的營業額,累銷6,400套。

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