憂資金鏈收緊內房前景偏淡

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[2013-11-29] 我要評論

比富達證券（香港）業務部副總經理林振輝

內地三中全會結束之後，相關細節和措施已陸續出台。不過出乎市場預期的是，中央並沒有出台辣招調控樓市，反而是中央電視台（央視）近日爆出包括萬科、富力、SOHO中國等在內的45家內房企業有總額超過3.8億元（人民幣，下同）的應交而未交土地增值稅，令市場譁然。隨後有專家表示，若立即徵收該部分稅款，地產商將會出現資金鏈收緊甚至斷裂可能性，將會令房價大跌。筆者看淡內房前景，不過認為央視及專家看法有失偏頗。

土地增值稅問題被高估

央視提到的應交未交稅款金額被嚴重高估。根據內地稅制慣例，開發商通常在預售時會按2%-5%的比例預繳部分土地增值稅，剩下部分將會在物業接近交付完成時才進行確認，期間計為「應交土地增值稅」。換言之，央視提到的報表中「應交而未交土地增值稅」3.8萬億是一個估值，而且不需要立即上繳。

實名制及房產稅呼之欲出

不過，由於地方政府為鼓勵開發商拿地，會延長開發商繳納土地增值稅的限期，一旦政府開始清查該方面稅款，縮短繳納限期，部分內房公司難免出現現金流趨緊的情況。但若考慮其他措施，例如房產稅和收緊房貸，內房將會受到更大衝擊。

內地不動產統一登記制度已經醞釀多年，今年3月份國務院發出通知，計劃在2014年完成並實施不動產統一登記制度，最近更有消息指完成時間提前到明年6月份。完善實名制是內地房產稅全面實行的第一步，房產稅細節將會在短期內陸續推出，對內地樓市的衝擊將會慢慢顯現。房產稅主要是針對第二套（或更多）物業，而內地不少人擁有2套或以上物業，其中不少為政府或國企工作人員，一旦實施實名制將會備受壓力，很多人可能會選擇提前沽售物業，同時壓抑購買需求。

另外，近期內地許多二三線城市如杭州、南京、廈門等紛紛加碼樓市調控，主要是提高第二套房首付比例（最高至七成），同時限制外地購房者進入。除此之外，據中關村互聯網金融行業協會和融360研究院調查顯示，內地32個重點城市中有17個城市出現房貸暫停情況，暫停趨勢由一線城市蔓延到二三線城市，連首套房房貸也被叫停。

雖然最近出台的調控措施只是之前基礎上微調，影響有限，暫停房貸也與銀行資金趨緊，房貸利率收入偏低有關，但也反映出政府和銀行對樓市泡沫過大的擔憂。儘管近年樓控不斷，但內地房價依然只升不跌，其中一個重要原因是地方政府與開發商之間有着複雜的利益關係。但三中全會之後推行的改革措施將很大機會會改變這種狀況，考慮到樓價過高及房產稅等將陸續出台，筆者看淡內房前景。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。